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江西省宜春市人民政府


宜春市人民政府关于印发《宜春市中心城区物业管理实施细则》的通知


宜府发〔2005〕30号



袁州区政府，市直各单位：
经市政府第30次常务会议研究同意，现将《宜春市中心城区物业管理实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。



二OO五年八月五日


宜春市中心城区物业管理实施细则

第一条 为了规范物业管理活动，保护业主和物业管理企业的合法权益，维护社区安定团结，推动社区精神文明建设，改善市民的生活和工作环境，促进物业管理的健康发展，根据国务院《物业管理条例》和省人大《江西省城市居住小区物业管理条例》等法规的规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于本市中心城区内住宅和非住宅的物业管理。
第三条 物业管理应通过公开、公平、公正的招投标等市场竞争机制选聘具有相应资质的物业管理企业。
第四条 宜春市房地产行政主管部门（市房管局）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
宜春市城管综合执法机关和城管公安分局负责对社区社会安全工作的指导与监管。
第五条 对共用设施设备不齐全的物业管理区域，由市相关部门组织整治，创造条件逐步实行物业管理。
物业管理区域不好界定的，由街道办事处会同市文明办、市房管局按共用设施设备、建筑物规模、社区建筑划分。
建设（规划）、公安（消防）、城管（市政、绿化、供水、供气）、物价、环保、工商等有关部门及电视、电信、供电等企业应当按照各自的职责分工和本办法规定，密切配合，共同做好物业管理的有关工作。
第六条 物业管理区域内的道路和排水设施的日常养护和维修管理，由物业管理企业负责；属于城市道路和公共排水设施的由市政管理部门负责。
第七条 物业管理区域内的绿化建设由开发企业负责；共用的绿地、园林设施等日常养护和维修管理，由物业管理企业负责并接受园林绿化行政主管部门的指导监督。
第八条 物业管理区域内道路、楼宇周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业管理企业负责。
物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护和维修管理由物业管理企业负责。
厕所、化粪池清掏、生活垃圾收集清运工作由市容环境卫生行政主管部门指导监督。
第九条 高层物业以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼以楼外自来水表井为界，界限以外（包括计费水表）的供水管线及设备，由供水企业负责维修管理；界限以内（包括水表井至用户）的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。
第十条 开发企业移交物业时，应当按以下标准无偿向业主委员会提供包括市政、环卫、文体、卫生等符合城市规划要求的物业管理用房：
房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业区，应提供不少于100平方米建筑面积的物业管理用房；房屋总建筑面积为2万平方米以上的物业区，每增加1万平方米建筑面积，物业管理用房增加40平方米建筑面积，业主委员会活动用房或社区办公用房应占物业管理用房的30%，其它的为物业管理企业办公用房。
物业区内有经济收入的共用配套设施、设备和场地，统一由物业管理企业按物业委托管理合同经营。
物业管理用房产权归全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。
物业管理用房规划、设计、建设和验收由市建设局把关，无物业管理用房的项目不得颁发工程建设规划许可证、施工许可证、商品房预（销）售许可证、竣工验收合格证及房屋产权证。
开发企业违反规定，基础设施建设不到位的或不按规定提供物业管理用房的，在开发企业资质年检中给予通报批评、黄牌警告、降低资质或注销资质等处罚。
第十一条 同一物业管理区域内的业主，应当在市房管局指导下，由前期物业管理企业与业主大会筹备委员会组织召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。
旧物业区由物业区所在街道办事处牵头会同居委会、市房管局组织召开首次业主大会或者业主代表大会并选举产生业主委员会。
同一物业管理区域内首次召开业主大会，还应当成立业主大会筹备委员会，业主大会完成首次大会会议议程，筹备委员会自动解散。
同一物业管理区域内，符合下列条件之一的，即可以召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：
（一）房改房出售建筑面积达到30%以上的；
（二）新建物业出售建筑面积达到50%以上的；
（三）物业出售已满两年的。
业主人数在50人以下的且经全体业主一致同意，可以由业主共同履行业主大会、业主委员会职责并制定业主公约和议事规则。
业主在首次业主大会会议上所持的投票权。住宅业主按套计算，一套一票；商业、写字楼等非住宅业主按拥有物业的建筑面积计算，50平方米(含50平方米)以下的每一产权为1票，同一产权每超过50平方米，增加1票。尚未销售的房屋，开发商与业主享有同等的权力和义务。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30天内，持下列文件到市房管局备案：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会成员名单；
（三）业主委员会章程；
（四）办公场所证明文件及其他需要的材料。
业主委员会成员应当由业主担任，业主委员会成员不得少于5人，人数为单数，业主委员会主任、副主任在业主委员中推选产生。业主委员会每届任期3年，其成员任期届满，可以连选连任。
业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、身体健康的业主担任。
有下列情形之一的不得担任业主委员会委员：
（一）已经不是业主的；
（二）司法部门已经认定有违法犯罪行为，或者有违法犯罪嫌疑正在接受调查的；
（三）被业主大会罢免后7年内的；
（四）有组织煽动群众闹事、干涉物业管理企业正常物业管理活动、违章装修、侵占公共场地、私搭乱建等违反物业管理法律、法规或者违反业主公约等严重行为的；
（五）其他不宜担任业主委员会委员的。
第十三条 业主大会和业主委员会应当自觉接受市房管局的指导与监督。业主大会的决定，业主委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。否则，市房管局有权予以纠正。
业主委员会的办公经费，在物业共用部位、共用设施设备经营的利润收入中列支，没有经营收入的，可在物业服务费中列支，建筑面积在5万平方米以下的物业区，不得超过物业服务费总收入的1%；建筑面积在5万平方米以上的物业区，不得超过物业服务费总收入的0.5%。
业主委员会负责日常事务的委员原则上不超过2人，应当给予适当补贴，补贴标准每人每月不得超过500元，但需通过业主大会表决通过，从物业共用部位、共用设施设备经营的利润收入中列支，没有经营收入的，可在物业管理服务费中列支。
第十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业按照国家规范性的物业服务合同文本订立合同。物业管理企业应当按照下列要求履行物业管理服务职责：
（一）按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施物业管理；
（二）在物业使用前，将物业的共用部位和共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）按照业主委员会审定的财务预算使用专项维修资金；
（四）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业的共用部位、共用设施设备进行日常养护；
（五）物业的共用部位、共用设施设备被损坏时，立即采用保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；
（六）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（七）做好物业管理费用收支的各项帐目，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
（八）6个月公布1次物业管理服务费、维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督；
（九）因地制宜，利用物业区域内宣传栏等设施加大对居民的思想道德教育力度，积极开展创建文明家庭、文明楼道、文明楼院、文明小区等活动；
（十）积极配合生活垃圾袋装化工作，生活垃圾袋装收集率、日清率均达100%，有效解决垃圾裸露及乱丢乱倒造成的二次污染，保持良好的生活环境。
第十五条 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间除应做好交接工作外，还应在10日内，向业主委员会办理下列事项，报市房管局备案：
（一）清算账目，对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以移交；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务账册；
（三）移交有关房屋、场地和财物。
第十六条 物业服务收费按照《江西省物业管理服务收费管理办法》执行。
物业服务费自房屋竣工验收交付之日起计算，未入住业主的收费标准在物业管理服务合同中双方约定，已竣工验收但未销售出去的物业，由开发商负责缴纳，但不得超过收费标准的50%。
高档住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的服务内容、质量和深度，按双方合同确定。
物业服务费是物业管理企业按市场运作方式，利用合同约定的服务性收费，包含小区内的保洁、保安、垃圾清理和转运以及其他一些基础设施设备的日常维护和养护。
物业管理服务等级由市房管局参照江西省多层住宅物业管理公共服务等级指导标准评定，并实行动态制，每年复核一次。
第十七条 物业管理企业财务管理按照财政部、建设部颁布的《物业管理企业财务规定》执行并在物业服务合同中约定。市物价局会同市房管局对物业服务收费进行监督。
第十八条 物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏物业承重结构和破坏物业外貌；
（二）占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备或者擅自移装共用设备；
（三）在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；
（四）乱设摊点、乱开设餐饮店、乱设集贸市场；
（五）乱倒垃圾、杂物；
（六）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱刻画；
（七）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者发出超过环境保护规定标准的噪声；
（八）利用房屋从事未经有关部门批准的非法的生产、经营、加工、养殖等危害公共利益和侵犯他人正当权益的活动；
（九）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第十九条 任何单位及个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。
确因维护物业或者公共利益需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意后，签订相关协定，并在约定的期限内恢复原状。
第二十条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。业主需要出租物业的应当事先告知物业管理企业，并通过房地产主管部门办理房屋租赁备案手续。
室内外装修活动未经批准不得有下列行为：
（一）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（二）拆改燃气管道和设施。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第二十一条 住宅和非住宅都应当设立专项维修资金。
（一）新建商品房（含经济适用房、安居房），以商品房预（销）售建筑面积计算，住宅按15元/平方米、非住宅按30元/平方米的标准，由开发企业向市房管局代缴交专项维修资金；
（二）开发企业自留物业应当在办理产权登记前住宅按15元/平方米、非住宅按30元/平方米的标准缴交专项维修资金；
（三）未归集维修资金的旧物业区域，在业主委员会成立后，由业主委员会组织归集，用于物业区域内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造。
（四）新建商品房项目，开发企业在办理商品房预（销）售许可证时，先向市房管局按项目规模预缴30%维修资金，剩下的70%在办理产权登记备案时一次性缴清，并领取维修资金缴存证明。
第二十二条 目前已由开发商代收缴的维修资金，在2005年12月31日之前全部归集到市房管局监管，并按栋立帐、核算到户。
维修资金由开发企业在销售物业时向买受人明示收缴标准，与房价一并公布。
专项维修资金属业主所有，由市房管局代管，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造的，由物业管理企业提出使用维修资金申请，经业主委员会同意，报市房管局审批。
第二十三条　市房管局在代管维修资金期间发生的业务费用，应编报预算，经市财政局审批后，从代管维修资金的利息差额中列支。
第二十四条　专项维修资金按以下程序可以续筹：
（一）已筹集的专项维修资金不敷使用时，由物业管理企业提出再筹集计划，报业主委员会；
（二）业主委员会召开业主大会表决决定住宅与非住宅的续缴标准，续缴标准不得超过本细则第二十一条规定；
（三）应续筹的资金按业主占有的物业建筑面积比例由物业管理企业向业主归集，并存入市房管局物业专项维修资金帐户中。
第二十五条　业主转让物业时，其专项维修资金帐户剩余部分资金不予退还，随物业所有权同时过户；因物业拆迁或者其他原因造成物业灭失的，专项维修资金由市房管局将专项维修资金帐面余额按业主个人缴交比例退还业主。
第二十六条 本办法所称共用部位是指建筑物承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊过道等。
共用设施设备是指业主共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
多层住宅是指7层（含7层）以下的住宅。
第二十七条 本细则由宜春市房地产管理局负责解释。
第二十八条 本细则自发布之日起实施。



综合减灾基本法立法要义

朱 勋 克


内容提要 加强灾害研究，提高灾害管理水平，提升我国的综合减灾能力是社会主义现代化建设事业的重要内容。我国当前的减灾工作并未使灾害损失从根本上得到有效控制。究其原因，除不断出现新的灾种以及经济的发展，加大灾害的脆弱性，增加易损性外，综合减灾工作不到位，力度不够大是主要原因，而其中以减灾工作缺乏由国家强制力保证实施的、行之有效的制度规则为关键。当务之急就是要制定减灾领域的“宪法”——《减轻自然灾害基本法》，依法减灾。
关键词 减轻自然灾害 立法

减灾即是减轻灾害损失和不利影响。综合减灾包括以下几层含义：一是减灾贯穿于灾前预防、灾中救助和灾后的恢复重建全过程；二是减灾包括各灾种的减灾；三是减灾有实体机构实行综合统一的组织管理，有完善、畅通的灾害信息共享机制和灾情评估及辅助决策系统。减灾立法就是要以法律规范的形式，把这一综合灾害管理系统固定化、制度化，赋予其权威性和强制性。我国减灾法制建设相对落后。到目前为止，尚无一部全国人大或全国人大常委会制定颁布的综合减灾的基本法律，也无国务院制定颁布的综合减灾行政法规。相关部门颁布了一些单灾种减灾法律法规，为制定《减轻自然灾害基本法》积累了经验，创造了条件，但是，这些法律法规因其内容和实施上的不足和矛盾，并不能满足综合减灾有效的制度需求，达不到综合减灾的目的。
早在1989年，时任国务院副总理、中国国际减灾十年委员会主任的田纪云同志指出，一定要走依法救灾的道路。1998 年国务院公布的《中华人民共和国减灾规划（1998——2010年）》（以下称《减灾规划》）明确提出，“加强减灾法制建设，积极开展减灾立法的研究工作，健全和完善减灾法律法规体系，使减灾工作进一步规范化和制度化”是“减灾工作的主要措施”、重要行动之一。为此，制定《减轻自然灾害基本法》，明确其作为我国减灾法制建设和减灾法律体系中的基本法的战略地位，是新世纪减灾工作的首要任务之一，对实现依法减灾，最大可能减少灾害造成的损失和不利影响，推动国民经济和社会的可持续发展具有十分重要的意义。
一 法治社会必须依法减灾。
制定《减轻自然灾害基本法》，完善减灾法律法规体系，实现依法减灾是依法治国、依法行政方略在减灾工作中的具体体现。减灾工作是国家实施行政管理活动，进行社会主义建设的内容之一，是保障人民群众生命财产安全，维护社会稳定，促进经济发展的重要举措。因此，依照《宪法》和《立法法》的规定，加快制定我国的综合性减灾的基本法，完善减灾法律法规体系，使灾害预防、灾中救助和灾后恢复重建都有法律依据，切实维护灾民的合法权益。这是贯彻依法治国方略，建设社会主义法治国家在减灾工作中的具体体现和必然要求。
二 减灾立法与减灾体制改革
制定《减轻自然灾害基本法》，完善减灾法律法规体系是现行减灾体制革新和完善的关键。我国现行减灾体制远不能满足当前减灾形势的发展需要，突出表现在，一方面，减灾管理工作零乱，不具备系统性，不能形成一盘棋的工作局面，政出多门，令不一致，不利于统一指挥和协调，综合减灾措施得不到很好的贯彻执行，不能实现减灾资源配置的最优化和灾害损失的最小化。另一方面，减灾工作程序不规范，制度建设、组织机构、决策系统、物资装备、工作方式等落后于减灾工作的实际需要，减灾投入与产出不相对应，达不到预期的减灾效果。当前和今后全面推进减灾工作，就是要制定《减轻自然灾害基本法》，依靠法律的权威性和强制力，以法律规范的形式明确减灾在国民经济和社会发展中不可忽视和不可动摇的基础性战略地位；树立减灾工作一盘棋的观念和以人为本的观念；坚持国家主管部门、人民群众与专业技术人员相互配合，共同减灾的原则；确立预防为主，防、抗、救、治相结合的战略方针；建立中央与地方、国家各部门间的协调机制；整合全社会的减灾资源，发挥其整体功效；建立健全各级减灾组织机构，并充分发挥其减灾的积极性主动性；完善减灾工作的各种制度，建立科学的减灾决策系统，配置优良的物资装备，使减灾工作规范有序。
三 减灾立法与减灾系统工程建设
制定《减轻自然灾害基本法》，完善减灾法律法规体系是建设减灾系统工程的着眼点。灾害管理主要包括灾害的预防、预警、抗灾、救灾、恢复重建等，是一项复杂的系统工程。灾害管理是防灾减灾的最主要的手段，其目的在于防止或避免灾害的发生，一旦灾害发生，及时采取相应行动减轻灾害所造成的损失和不利影响；灾害发生后，及时向灾民提供必要的援助，帮助灾民重建家园，恢复生产。加强减灾工作，提高灾害管理水平，就必须着眼于创制《减轻自然灾害基本法》，通过立法，把减灾系统工程的关键环节和基本框架、主要内容、对策措施等以国家基本法的方式确定下来，以期提高我国的综合减灾能力。
《减轻自然灾害基本法》须明确：一是建立中国的防灾抗灾救灾体系，设立一个综合减灾机构全面部署和领导减灾规划和灾害的预防、救助及灾后的重建工作。二是建立跨部门的减灾管理信息系统，实现各部门间、中央与地方间、宏观决策机构与救灾部门间灾情信息的及时传送与交换。三是建立中央、地方政府、社会各级固定的救灾储备金体系，管好用好减灾经费；加强灾害保险，利用经济杠杆间接减灾。四是加强减灾工程管理，提高减灾工程的经济效益、社会效益和环境效益。五是强化灾害的宏观管理，完善灾害立法，推进减灾科学技术的研究和应用。
四 减灾立法与减灾宣传教育
制定《减轻自然灾害基本法》，完善减灾法律法规体系是加强减灾宣传教育，提高民众减灾意识和技能的有效途径。加强减灾的宣传与教育作为减灾系统工程的一项重要内容，也是综合减灾的应对措施之一。因此，减灾的宣传教育必须通过立法使之经常化，固定化和规范化。
《减轻自然灾害基本法》法律规范必须强调：第一，减灾宣传教育是要强化公众对于减灾的思维模式、行为方式和应对灾害的措施。第二，减灾的宣传教育要传授灾害知识，使公众了解灾害的一般知识，如灾前征兆，灾害过程，灾害机理，灾害后果等。第三，减灾宣传教育要使公众意识到灾害在现代社会中所造成的损失和不利影响的综合性、广泛性和严重性，提高公众积极参与减灾的意识。第四，减灾宣传教育要传授公众应对、处理灾害问题的实际技能，提高公众的自救和互救能力。第五，各级党政机构要更加重视减灾工作，把减灾工作纳入议事日程，特别是要预防各类重大恶性灾害事件的发生。第六，通过各种传媒手段开展减灾宣传教育，普及减灾知识。减灾宣传方式要灵活，既要到达宣传的目的，又要导向正确，不引起混乱。
五 减灾立法与科学减灾
制定《减轻自然灾害基本法》，完善减灾法律法规体系是实现科学减灾，促进科技成果转化的有力保证。要想在灾害面前有所作为，就必须对灾害的分布状况、灾害的发生规律、灾害的成因和特征、灾害的危害后果、防御此类灾害发生和减轻灾害危害后果的措施等进行深入细致的研究，走科学减灾的道路。
科学减灾，不但要有扎实的基础理论研究，探索灾害的本质及演变规律、成灾后果，而且必须提供相应的技术支持，即防御灾害发生和减轻灾害损失的方法措施。二者缺一不可。没有基础理论研究，科学减灾就没有思想基础，不能确立其体系结构；没有技术支持，科学减灾就只能是纸上谈兵，不能产生任何效益。目前，我国灾害的基础理论研究较强，应用技术研究相对较弱，不能满足科学减灾的要求。因此，借助于减灾基本法，要集中减灾科研力量，加强减灾应用科学研究，加速减灾科技成果转化，使科学技术的广泛应用成为科学减灾的根本途径。
六 减灾立法与创新
制定《减轻自然灾害基本法》，完善减灾法律法规体系为减灾从观念到制度的创新提供了有利契机。减灾同样需要理论创新和制度创新，用创造性的思维方法去思考减灾问题，发挥潜能和创造力去实践新思维和新方法。我国的减灾工作不能囿于既有的理论和制度，需要大胆的创新，并把此类创新用国家基本法加以规范和引导。第一，全面回顾我国减灾工作的历程，从理论的高度总结经验教训，检讨减灾理论的局限和制度漏洞，为下一阶段的减灾行动提供支持。第二，利用现代网络信息、技术，繁荣减灾理论研究，用不断创新完善的理论指导减灾实践。第三，集中科研力量，对减灾工作的重要环节，减灾制度存在的主要问题，以及重大灾害进行科研攻关，力求在减灾科技上有所突破。第四，以中国加入WTO，转变政府职能为契机，改革现行的灾害管理体制，理顺中央与地方之间、中央政府各部门之间在防灾、备灾、救灾方面的关系，明确各自的职责权限。健全综合减灾管理机构，从中央到地方建立门类齐全、分工合理、管理有效的中国防灾减灾体系。第六，加强灾害管理人员、减灾工作人员创新意识和能力的培养，提高其决策水平、指挥水平以及防灾救灾的业务水平，尤其是应对突发性重大灾害。
七 减灾立法与减灾全球化
制定《减轻自然灾害基本法》，完善减灾法律法规体系是减灾国际交流与合作的根本保证。减灾无国界，是“全人类共同的伟大事业，是不分地域、民族和信仰的一种人道主义行为”，是各国的共同利益，只有世界各国行动起来，发挥各自的优势，同时充分利用国际组织，通过各种途径，有的放矢、齐心协力才能达到减灾的目的。经济发展的区域化、全球化，减灾国际交流与合作日益频繁。减灾工作由本土化向国际化的趋势发展。
我国积极参与减灾的国际交流与合作，在技术开发、灾害管理人员培训等方面成绩显著，在国际减灾活动中具有重要地位。但是，WTO背景下，如何争取更多的国际援助，规范利用国际社会的人力资源、资金、技术和管理经验等减灾资源促进我国的减灾工作，使之与国际接轨；在减灾的国际交流与合作中，如何遵守国家外事纪律，保守国家机密和信息数据，维护我国的主权、尊严和安全；我国现行法律法规鲜有规定。因此，必须尽快制定《减轻自然灾害基本法》，完善减灾法律法规体系，使减灾的国际交流与合作有法可依，有章可循，最大限度利用国际资源推进我国减灾工作。


此文已在《法学杂志》2002年地四期发表。