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关于商品房买卖合同的若干思考

王丹 肖文


一、商品房买卖合同的效力问题
　　对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞
二、商品房买卖合同的分类
　　这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
　　房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
　　在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
五、审判实践中的几点做法：
　　1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
　　2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
　　3、抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案，原告提起的诉讼请求有十一项，但经过与合同对比分析，合法的请求只有三项，而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点，法官有针对性地做双方当事人的工作，很快促成双方达成调解协议。

湖北省武汉市人民政府


武汉市人才市场管理办法
武汉市人民政府



《武汉市人才市场管理办法》已经1998年6月8日市人民政府常务会议审议通过，现发布施行。

第一章 总 则
第一条 为保护用人单位、人才和人才中介机构的合法权益，维护人才市场秩序，促进人才市场健康发展，根据有关法律、法规的规定，结合实际，制定本办法。
第二条 在本市进行人才招聘应聘和人才中介服务，均应遵守本办法。
用人单位和具有专业技术职务任职资格或中专以上学历的专业技术人员、管理人员，可进入人才市场招聘应聘。
第三条 人才市场应遵循个人自主择业、单位自主用人和公开、平等、诚实信用的原则。
第四条 市和区县人事行政管理部门按规定职责负责人才市场的培育、指导和监督管理；所属人才服务机构按规定职责承担人才市场的日常管理工作。
第五条 工商、物价、公安、财政等部门按各自职责，做好人才市场的有关管理工作。

第二章 人才中介机构
第六条 人才中介机构应具备下列条件：
（一）由单位主办；
（二）有固定场所和必要的设施、经费；
（三）有3名以上经人事管理专业培训合格的专职工作人员；
（四）有健全的工作规则；
（五）国家和省、市规定的其他条件。
第七条 设立人才中介机构，应分别向人事、工商行政管理部门申领《武汉市人才中介服务许可证》（以下简称《许可证》）和《营业执照》；设立事业性人才中介机构的，还应报经机构编制部门批准。
《许可证》由市人事行政管理部门统一制发，并每年进行一次审验。
第八条 人才中介机构经人事行政管理部门核准，可从事下列业务：
（一）提供人才供求信息和咨询服务；
（二）开展人才职业介绍；
（三）组织人才培训；
（四）提供人才测评和智力开发服务；
（五）符合法律、法规规定的其他有关业务。
人事行政管理部门所属人才服务机构，还可从事流动人才人事档案管理及其相关业务。
第九条 人才中介机构应依法开展业务，不得提供虚假信息，不得作出虚假承诺，不得违反规定转递、保管和利用流动人才人事档案。
第十条 人才中介机构应在服务场所公布服务内容和程序、收取服务费项目和标准。收取服务费的项目和标准，应符合国家和省、市的有关规定。
第十一条 人才中介机构应为下岗专业技术人员、管理人员和招聘此类人才的用人单位提供优先、优惠服务。

第三章 人才招聘
第十二条 用人单位招聘人才可采取下列方式：
（一）委托人才中介机构招聘；
（二）参加人才交流会招聘；
（三）通过传媒刊播启事招聘；
（四）通过人才信息网络查询招聘；
（五）其他合法的招聘方式。
第十三条 用人单位委托人才中介机构招聘，应与人才中介机构签订协议，明确招聘内容和双方权利与义务。
第十四条 刊播人才招聘启事，应经市人事行政管理部门审查同意。
第十五条 经市人事行政管理部门批准，用人单位可向市外招聘人才。
市外用人单位来本市招聘人才，应持所在地县级以上人事行政管理部门的批准文件，报市人事行政管理部门批准。
涉外人才招聘，按国家和省、市有关规定执行。
第十六条 用人单位不得聘用下列人员：
（一）从事国家秘密工作或曾经从事国家秘密工作尚在规定的保密期限内的；
（二）经司法、纪检、行政机关决定或批准，正在接受审查尚未结案的；
（三）国家和省、市重点工程、重点科研项目的主要技术人员和管理人员，尚未完成规定任务，且未经所在单位同意的；
（四）由上级主管部门任命、委派的管理人员、专业技术人员，任期未满，且未经主管部门同意的；
（五）尚未与原所在单位解除聘用合同或办理合法辞职、调动手续的；
（六）国家和省、市规定限制流动的其他人员。
第十七条 用人单位招聘人才，应如实公布拟聘人才的数量、岗位、条件、待遇等事项。
第十八条 用人单位不得向应聘人才收取费用，不得以招聘为名谋取不正当利益，不得侵犯其他单位的合法权益。
第十九条 用人单位应与被聘人才依法签订劳动合同或聘用合同，明确双方权利与义务。
劳动合同或聘用合同应进行鉴证。

第四章 人才应聘
第二十条 人才可通过人才中介机构介绍、参加人才交流会或直接与用人单位联系等形式应聘；应聘时应出示居民身份证、工作证、学历证书等有效证件，如实介绍本人有关情况。
第二十一条 应聘人才在依法解除或终止与原所在单位的聘用关系或任用关系后，方可与用人单位确立聘用关系。
第二十二条 应聘人才与用人单位确立聘用关系后，应按规定及时办理转递人事档案和人事关系等手续。
第二十三条 应聘人才离开原所在单位时，不得私自带走原所在单位的科研成果、技术资料等，不得泄露国家秘密和原所在单位的商业秘密，不得侵犯原所在单位的技术权益。

第五章 人才交流会
第二十四条 人才中介机构或其主办单位经人事行政管理部门批准，可举办人才交流会。
第二十五条 举办人才交流会，应由举办单位向人事行政管理部门提出书面申请，申请书应写明人才交流会的名称、地点、时间、规模和内容。人事行政管理部门应在接到申请书之日起的10日内作出答复；不予批准的，应说明理由。
举办大型人才交流会，还应经公安部门批准。
第二十六条 人才交流会，应由举办单位验明参加单位的资格，制止违法招聘行为，并负责人才交流会的组织和善后工作。

第六章 罚 则
第二十七条 有下列行为之一的，由人事行政管理部门责令停止违法行为，并按下列规定予以处罚：
（一）无《许可证》从事人才中介业务，或未经批准举办人才交流会的，处以2000元以上10000元以下罚款；
（二）人才中介机构不在规定业务范围内开展业务，或提供虚假信息、作出虚假承诺的，处以1000元以上5000元以下罚款；
（三）用人单位违反规定聘用人才的，处以500元以上1000元以下罚款。
第二十八条 违反本办法其他有关规定的，由有关部门依法处理。
第二十九条 违反本办法，给单位或个人造成经济损失的，应依法承担赔偿责任；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。
第三十条 人才市场管理工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由所在单位或有关部门给予行政处分；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第三十一条 本办法具体应用中的问题，由市人事局负责解释。
第三十二条 本办法自发布之日起施行。



1998年6月22日