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建设部


关于整顿全国房屋所有权登记发证秩序的通知
建设部


各省、自治区、直辖市建委（建设厅），北京市市政管委，解放军总后营房部，新疆生产建设兵团：
《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》，以法律的形式确定了“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，并明确规定：“由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证”。自《城市房地产管理法》实施以来，大多数城市都
能认真贯彻执行，建立和健全了地方政府房地产权属登记机构，实行了房屋所有权登记发证制度，从而有效地保障了房地产权利人的合法权益，对培育和发展《房地产管理法》的规定进行房屋产权登记发证工作，出现一些非房地产管理部门颁发《房屋所有权证》及在同一城市多级发证的现
象。严重地扰乱了房地产权属登记发证管理工作的正常秩序，损害了房地产权利人的合法权益。
为了维护《城市房地产管理法》的权威性，确保房地产权属登记发证制度健康实施，经研究决定在全国范围内整顿房屋所有权登记发证秩序。现将有关事项通知如下：
一、要根据《城市房地产管理法》的规定，建立健全具有政府行政职能的房地产管理机构，依法开展房屋所有权登记发证工作；凡不具有政府确定的房地产行政管理职能的机构，如房产经营公司等一律不得承担房屋所有权登记发证工作。
二、坚决制止住房制度改革办公室等非房地产管理部门颁发《房屋所有权证》。非房地产管理部门颁发的《房屋所有权证》，一律无效，并要求产权人限期到房地产管理部门进行登记；同时根据情况依法追究违法发证单位的行政或法律责任。
三、产权登记发证实行属地管理原则，一个市、县只能由一个房地产管理部门颁发《房屋所有权证》。中央和省、自治区、地区行署建设行政主管部门不具体办理房屋所有权登记发证；县政府设在市内（市、县同城）的城市由市人民政府房地产管理部门颁发《房屋所有权证》，县人民
政府房地产管理部门不得颁发市辖区内的《房屋所有权证》；由于地域范围广、房屋数量多，房屋产权实行一级登记有困难的大城市，可以实行二级管理。市一级房地产管理部门统一负责全市产权登记管理和颁发《房屋所有权证》，区（包括新技术开发区）房地产登记机构受市房地产管理
局委托，负责区范围内的产权登记管理和代市办理《房屋所有权证》的登记发证工作。
请各地按照以上精神对房屋所有权登记发证秩序进行整顿，并于1997年6月底前将整顿的具体情况报我部房地产业司。



1997年4月21日
　　　　　　　　　　　　浅谈被宣告死亡人的民事权利终止与否

　　　　　　　　　　　　　　　北安市人民法院—刘宇

　　对此问题，学界众说纷纭。纵观学者提出的理论主要有两种观点：一是权利能力消灭说。这一学说又可以分为完全终止说、绝对终止和相对终止说。二是权利能力存在说，该说认为宣告死亡的法律“效力限于以其原住所地为中心的区域。若受宣告人并未死亡，而在其他地区生存，那么，其在该他地区不但仍然具有权利能力，而且其民事活动也不受影响。”
　　完全终止说即通说认为，自然人宣告死亡应发生与自然死亡相同的法律效力， 被宣告死亡人的民事权利能力和民事行为能力终止。我国台湾学者也一般认为，宣告死亡虽然非自然死亡，但应视同自然死亡，即具有使自然人消灭权利能力的效果。这一观点为本书所赞成。 但是，宣告死亡只是对失踪人是否死亡所作的一种推定，实际上失踪人有可能并未死亡.有学者认为，“被宣告死亡的失踪人多数情况下确已死亡，被宣告死亡而实际并未死亡者极少。” 当然，笔者也认为在现有科学技术条件下被宣告死亡人实际上已经死亡是一种常态。但这并不意味着“强调宣告死亡的完全不同于自然死亡（不能导致失踪人权利能力的消灭），实质上是站在失踪人利益保护的角度，将被宣告死亡的人的‘重新出现’作为一种 ‘常态’即可能性极大的事实来予以对待。” 笔者认为一项民事法律制度的设计应该尽可能兼顾利害关系各方当事人的利益。宣告死亡的目的只是重点保护利害关系人的利益，也就是并不否认应兼顾失踪人的利益。如果认为被宣告死亡人的民事权利能力和民事行为能力终止，那么就会导致与失踪人在其实际生存的地方所从事的相关民事法律行为的相对人,很可能以失踪人已是被宣告死亡人为由主张该民事法律行为无效，从而损害失踪人的利益。有人也许会认为，如果出现这种情况，失踪人自己及相对人可以向法院申请撤销宣告死亡以溯及地恢复其民事权利能力。但是我们知道，某些失踪人由于出于种种原因如婚姻失败、家庭不幸等不愿向法院申请撤销宣告死亡，此即导致了失踪人生存地与失踪人有关的民事法律关系的不稳定，即有可能损害失踪人的利益，也有可能损害相对人的利益。因此，只要存在损害法律关系中某一方当事人利益的法律制度设计的合理性就值得怀疑，就有修正的必要。
　　还有一种观点认为，被宣告死亡公民的民事权利能力的终止可以分为绝对终止和相对终止。绝对终止是指在宣告某公民死亡时，该公民就已经死亡，即自然死亡在前，宣告死亡在后，在这种情况下，被宣告死亡的公民的民事权利能力绝对终止。相对终止是指被宣告死亡公民原住所地（宣告死亡地）为中心的区域的权利能力终止，而在他生存的区域（生存地）仍然有权利能力。 这种观点的提出试图在理论上对宣告死亡实践中出现的问题进行全面的解释，这一点是值得学习和提倡的。如果理论上能够把某一问题在实际情况中的现象一一解释清楚，这应该是理论研究的所要达到的周圆性，也是众多学者梦寐以求的。但是实际情况纷繁芜杂，而且随着社会经济的发展新问题和新情况层出不穷，各种社会关系和社会结构日益复杂，因此想达到理论的周圆性不仅是不可能的，也是不现实的。如果说绝对终止的观点还具有合理性的话，那么相对终止的观点则缺乏充分的说服力。“所谓‘失踪人原住所或居所为中心’之表达，根本不具有确切的含义。何谓‘中心’？倘失踪人于失踪前在距其原住所万里之遥的地方实施了法律行为，是否仍为‘中心’之所及？很显然，宣告死亡的效力及于其失踪前所涉之一切法律关系，其并无范围之任何限制。而所谓‘原住所为中心’之外的‘范围’，在被宣告死亡的人生还事实出现之前，纯属虚构”。 因此，这种观点也未必能充分地解释实践的各种情况。
　　权利能力存在说认为宣告死亡仅发生与自然死亡相似而不相同的法律效果。 有学者对此提出在宣告死亡而且实际上已经自然死亡的情况下，在理论上会出现一个悖论，即实际死亡的人如何还能拥有民事权利能力呢？此种认识颇有理论至上的色彩。理论来源于实践，同时也为实践中服务。制度的设计是为了解决实践中出现的问题，反之，如果实践中不可能出现问题的，则设计解决该问题的制度则是毫无实际意义的，只是在理论上为完善理论具有一定意义，但其只是空想而已。赋予自然人以民事权利能力、行为能力、责任能力目的在于保护、限制自然人及其利害关系人通过其民事活动所获得的利益。在失踪人被宣告死亡且实际已经死亡的情况下，虽会出现理论的悖论，但在实际中却不会出现任何问题，因为一个实际已经死亡的自然人是不可能通过自己的行为去获得利益、侵害他人利益以及被其他人侵害自己的利益。笔者认为，这种观点既可以兼顾保护在失踪人被宣告死亡但实际并未死亡情况下失踪人自己和其生存地利害关系人的利益；同时也不会违背宣告死亡制度的根本目的；而且也可以充分解释为何《民法通则》第二十四条第二款规定：“有民事行为能力人在被宣告死亡期间实施的民事法律行为有效。”以及最高法院在《民通意见》第36条第二款规定：“被宣告死亡和自然死亡的时间不一致的，被宣告死亡所引起的法律后果仍然有效，但自然死亡前实施的民事法律行为与被宣告死亡引起的法律后果相抵触的，则以其实施的民事法律行为为准”。