您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

江西省景德镇市人民政府


景德镇市人民政府令第 33 号


《景德镇市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理实施办法》已经2004年12月20日市政府第35次常务会议讨论通过，现予发布，自2005年3月1日起施行。
市长：
二OO五年一月三十一日




景德镇市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理实施办法


第一章 总 则


第一条：为了建立房屋维修保障机制，规范物业管理行为，维护业主和使用人的合法权益，根据建设部、财政部《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）及《江西省城市居住小区物业管理条例》的有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条：凡属于我市城市规划区内商品住房（包括经济适用房，以下简称“商品住房”）和公有住房出售后的共用部位，共用设施设备维修基金的管理均适用本办法。

第三条：本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条：凡商品住宅和公有住房出售后，都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

第五条：市房产管理部门和财政部门负责指导、协调维修基金的管理与使用。市房管局是维修基金具体筹集、管理部门。


第二章 维修基金的归集与管理


第六条：维修基金来源。
（一）公有住房出售时，售房单位分别按多层住房、高层住房售房款的20%、30%提取售后维修基金。该部分基金属售房单位所有。购房者按购房款的2%向售房单位缴交维修基金。售房单位代收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入公房出售收入。
（二）多层商品住房、高层商品住房出售时，购房者分别按售房款的2%和3%缴交，购房者缴交的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

第七条：对公有住房、商品住房的购房户，应当在售房合同中按上述规定约定其维修基金缴交额，由售房单位代办收取，在业主办理房屋权属证书前，售房单位应当将维修基金缴交至市房产管理部门设立的维修基金专户内。

第八条：维修基金不敷使用时，经市房产管理部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

第九条：本办法实施前，已售商品房和公有住房维修基金归集建立按以下规定执行：
（一）公有住房出售后，售房单位未按规定提取维修基金的，由售房单位在售房款中或其他费用按第六条规定之比例提补。
（二）公有住房出售后，购房者未按本规定缴交维修基金的，由购房者在业主委员会成立后补交。
（三）商品房在销售时，购房者未按规定缴交维修基金的，由购房者在业主委员会成立后补交。


第三章 维修基金的管理及使用


第十条：维修基金全部存入市房管局设立的维修基金专户，实行专户管理、专款专用。

为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者法律、法规规定的其它范围外，严禁挪作它用。

第十一条：经业主委员会同意或未成立业主委员会的经业主同意，维修基金的管理费用在维修基金的增值收益中提取，并纳入预算外资金管理。提取管理费用后的增值收益应转作维修基金滚存使用和管理。

第十二条：维修基金按幢设置，按户核算。

第十三条：维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。

第十四条：业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经市房管局审核划拨。

业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后，报市房管局划拨。经业主委员会同意，房地产行政主管部门可以将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。

第十五条：房屋共用部位、共用设备大修、更新、改造的费用，由整栋房屋的业主按拥有的房屋建筑面积比例分摊承担；共用设施大修、更新、改造的费用，由居住小区内全体业主按拥有的房屋建筑面积比例分摊承担。

第十六条：房屋的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

市房管局和物业管理企业，应每年公布一次维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督。

第十七条：业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

因房屋拆迁或其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

第十八条：公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，市财政局和市房管局应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，应当处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。

第十九条：维修基金管理单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的由市财政部门和房产管理部门按规定进行处理。情节严重的，应追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。


第四章 附则


第二十条：公有住房出售后维修基金的财务管理按照财政部的有关规定执行。

第二十一条：非住宅商品房维修基金的管理参照本办法执行。

第二十二条：本办法由市房管局负责解释。

第二十三条：本办法自2005年3月1日起施行。



准确表述不同的合同责任

戴洪斌


　　所谓违约责任，指的是合同当事人没有履行或者没有适当履行依照合同的约定应该承担的民事后果。在司法实践中，一般都将合同的不同责任表述为违约责任。违约责任一词不能囊括所有的合同责任形式，它表述的只是违反当事人约定的情形，对于当事人没有约定而合同法明确规定了的情形是不能囊括的，不能一概将所有合同责任形式表述为违约责任。
　　对于有些内容，当事人没有约定，或者约定不明，但是依据合同法的规定当事人也应该承担有关义务。当当事人不履行这些义务的时候，应承担有关民事责任。可以把它们称之为合同法定责任。依笔者的理解，合同法定责任应该包括两个方面：一是附随义务。合同法第六十条规定：“当事人应该遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”如果当事人没有在合同书中约定通知、协助、保密等附随义务，当事人也应该履行这些法定义务，不能以合同没有约定为由而免除。二是合同法对合同缺陷的补充。合同对质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的情形，执行政府定价或者政府指导价的情形，当事人互负债务，没有先后履行顺序的情形，合同法作出了明确的规定。合同对以上条款约定的缺陷，并不能免除当事人的合同责任，也不能以此来规避民事责任。合同法的以上规定，是对当事人约定的补充。
　　当事人违反合同的明确约定，没有履行，或者没有适当履行，其所承担的责任就应表述为违约责任。当事人对有些事项没有约定或者约定不明确，而合同法对这些事项也作出补充性的规定，使之成为法定义务。当当事人不履行或者不适当履行这些法定义务时，其所承担的责任就可以被表述为合同的法定责任。
　　违约责任一词，是不能囊括所有合同责任形式的。如果也将当事人违反合同没有约定的法定义务称之为违约，就与实际情况不符，而因为合同的法定责任。当然，约定责任和法定责任也有一致的情形，即将法定义务明确约定在合同中。这种情形下的责任形式，也可以被表述为违约责任了。