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无因管理二题/阳朝锋

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 18:45:33  浏览:8675   来源:法律资料网
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无因管理二题(the Two Issues of Spontaneous Agency)


无因管理是指没有法定或约定的义务,为避免他人利益受损失而管理他人事务或为他人提供服务的行为。无因管理中,管理他人事务之人叫管理人,受管理事务之人为本人。无因管理制度是我国民法体系中的一项重要法律制度,在社会主义现代化建设中发挥了不可替代的作用。然而,由于法条规定本身的简陋与粗疏,致使无因管理制度在司法实践中遇到了不少的问题。本文择其较重要的两个问题作一粗浅论述,希有助于这一制度之完善。
一.无因管理的主观方面。
1.关于无因管理人主观意思的认定问题。
管理人具有为本人谋利益的意思是无因管理成立的首要条件,正是这一条件把无因管理与侵权行为从根本上区分开来,所以对其认定具有重要意义。管理人为本人谋利益的意思是从动机层面说的,属于主观方面的范畴,而其管理行为是一种无须明示的事实行为,这使得管理人的主观意思在司法实践中较难把握。笔者认为,可以把主客观两方面结合起来,作综合考虑:
首先,从客观方面来说,必须存在对他人事务进行管理或服务的必要性,即本人对自己的事务或财物一时失去控制,或无法完全控制,不能进行有效管理,如果这种情形继续下去,其利益就可能发生丧失的危险,这种对利益急需进行有效保护与管理的需求客观上可能促成别人产生为本人谋利益的主观意思。反之,如果客观上本人事务并没失控,利益并没有将受损害的危险,他人实施了管理行为,则不能推定他人有为本人谋利益的善意动机,其行为不构成无因管理。行为若造成本人利益损害,还可能构成侵权。这里需要注意的一个问题是:是否要求管理行为的结果一定有利于本人?笔者认为,正如良好的结果未必出于良好的动机一样,良好的动机也未必会带来良好的结果。为他人谋利益的主观动机是先于管理结果而客观存在的,尽管大多数的无因管理行为其结果最终是有利于本人的,但不能因此而把结果是否有利于本人作为区分是否属于无因管理行为的标准。否则就是本末倒置,不利于鼓励无因管理行为。
其次,从无因管理的主观方面看,判断管理人的主观意思应考虑三项因素:管理人的主观条件,事务管理的一般社会常识,本人对其事务的管理要求(以明示或可得推知的意思为限)。管理人的主观条件包括管理人的年龄、智力、精神健康状况、文化知识水平以及工作、生活经验等。一个人的行为必然受限于其自身的主观条件,管理人的管理知识水平决定了管理人对社会常识的判断和对事务的处断。如果管理人具备一般社会水平,便能推出本人的管理见解,作出有利于本人的管理行为。但由于无因管理是事实行为,因而并不要求管理人具有民事行为能力,只要具有认识能力即可。因此,如果管理人为限制民事行为能力人,不具备足够的管理知识水平,但只要其行为不违反本人明示或可得推知的意思,而尽其所能地为本人利益进行管理,就应认为其有管理意思,构成无因管理,而不应以侵权行为论,这样才能体现无因管理的立法旨意,更具合理性与公平性。法律充分尊重民事主体自由处分其事务的权利,要求他人不得随意干涉,所以管理人的行为一般不得违反本人明示或可得推知的意思,即管理行为应与本人对其管理事务的要求相适应。当然,如果管理人所管理的事务是本人应尽的法定义务或公益义务,出于维护社会公共利益需要的,则不受本人意思的限制。本人不能在事后随意以有违本人意愿或有损本人利益为借口,否认无因管理行为的存在。
2.关于无因管理人的注意义务问题。
管理人在管理过程中的注意义务,直接关系到对管理后果的责任承担,有时甚至导致无因管理行为转化为侵权行为。可见,管理人的注意义务对当事人的权利义务有重大影响。有学者认为,管理人应尽善良管理人的注意义务,这种观点值得商榷。善良管理人的注意义务渊源于罗马法上的善良家父之注意义务,这种注意义务要求以社会的一般观念认为具有相当知识经验的人,对于一定事件所用的注意义务为标准来判断行为人是否有过失。行为人有无尽此注意的知识和经验,以及他向来对于事务所用的注意程度如何,则在所不问[1]。笔者认为,以这种注意义务来要求无因管理人是有失公平的。无因管理作为一种事实行为,对管理人的行为能力没有限制,因而管理人的知识与经验水平可能与社会客观标准相差很大,要他承担善良管理人的注意义务,无异于要求管理人做他所不能做到的事情。无因管理是债的独立发生根据之一,根据民法理论,在债的关系中,如果法律无规定,当事人又无特别约定的,债务人的责任依债务人是否获得利益而轻重不同。在无因管理之债中,管理人并不能从管理行为中获得利益,而是为了他人利益予以管理,这是一种受到法律肯定与鼓励的行为。所以,对管理人的管理行为义务不宜作太高要求,管理人只需承担与管理自己事务一样的注意义务即可。换言之,管理人的注意义务,以管理人在平日处理有关法律上,经济上,身份上等一切属于自己利益范围的事务所用的注意为标准[1]。如果管理人证明自己在主观上已经尽到了基于自身的认知、判断、预见能力在当时具体的管理情境下所能尽到的注意义务,即使与社会的一般标准有差异,均应认其主观上是无过失的,不应对其管理后果承担责任。比如,某工人甲捡到一台电子词典,将其放入自己从不上锁的柜箱等待寻找失主,不料词典被人窃去,这时,只要甲能证明自己类似价值的东西放入柜箱从来也不上锁的,即使他周围一般的工友都对其柜箱上了锁,失主也无权请求甲赔偿电子词典的损失,因为甲尽到了与管理自己事务一样的注意义务。

二.无因管理与防止侵害行为
防止侵害行为是指为防止、制止国家的、集体的财产或他人的财产、人身遭受侵害而采取的旨在制止、排除不法侵害或危险的行为。我国《民法通则》第93条和第109条对无因管理行为与防止侵害行为分别作了规定,似乎显示出两者的区别性。但通过对两者的构成要件进行分析,不难看出,两者的共性大于个性,同一性大于差异性,防止侵害行为可以而且应该纳入到无因管理的范畴中来。这样,既有助于实现立法的简约精当,也便于更好地处理防止侵害行为所产生的法律关系。
防止侵害行为具有无因管理的基本特征,属于无因管理的范畴。具体表现在以下几点[2]:
(1)在实质性构成要件上,防止侵害行为与无因管理行为完全符合。第一,在主观要件上,行为人都具有维护公共利益或他人利益的意图。这种意图既可表现为使他人利益得以增加,也可表现为使他人的利益免遭减损;第二,在客观要件上,无因管理必须是管理了他人事务,防止侵害行为也同样如此,防止自己受到不法侵害的行为由正当防卫制度调整。而且,这种对他人事务的管理包括救助,都是以行为人不负有法定或约定的义务为前提。职务上负有特定义务,或者依照合同负有约定义务的,都不能成立防止侵害行为或其他无因管理管理行为。此外,无因管理行为的表现方式也如同一切无因管理的类型一样,必须是积极的行为;第三,在主体要件上,无论是在防止侵害行为或者其他类型的无因管理中,一切不特定的自然人均可成为其行为主体,并没有对行为能力的特别要求,只需具有相应的意思能力即可。
(2)防止侵害行为是无因管理的类型之一,两者的关系是种属关系。无因管理在社会生活中非常普遍,所涉及的事务十分广泛,既可以具有经济性质,又可以不具有经济性质;既可以是有关财产的事务,也可以是有关人身的事务;既可以是一时性的行为,也可以是持续性的行为。其外延是非常宽泛的,凡为维护他人利益或使他人利益免受损失的行为,都可成立无因管理。所以,像扶危救难,见义勇为等防止侵害行为都可以并入无因管理的广义范畴。
(3)防止侵害行为的法律性质、立法趣旨与无因管理行为相同。两种行为均因对国家、社会、他人有益而具有阻却违法性,在法律性质上都属于一种单方面的合法的事实行为。立法上对这两种行为的规范和调整宗旨一致,都是为了大力弘扬社会主义道德风尚,推进社会主义精神文明建设,促进社会健康发展。所以,两种行为都受到法律的保护和鼓励。
以上分析表明,防止侵害行为本质上属于无因管理的范畴,是无因管理行为的一种特殊类型。其区别于其他无因管理行为的特殊性在于:防止侵害行为往往较多地涉及对人身利益的保护,人身危险性较大,一些场合存在着不法侵害人以及法律对于防止侵害行为与无因管理行为的法律后果作了不同的规定。显然,这些不过是些非根本性的区别。由于这些区别的存在,使得一些人对防止侵害行为的性质发生误读,以至于试图将两者硬然分开,这种人为割裂两者有机联系的做法,必然是“剪不断,理还乱”的后果。指出防止侵害行为的特殊性,是为了在制度层面上对其加以更好地规范和调整,当前法律对防止侵害行为人的权利保护与救济机制是明显不足的,这种情况急需改变。当然,这是另一话题,在此不再讨论。
注释:
[1]王利明主编:《中国民法案例与学理研究》(债权篇),法律出版社1998版,第25页。
[2]参见徐武生,何秋莲:《见义勇为立法与无因管理制度》,中国人民大学学报(社科版)1999年第4期,第76-77页。



作者:阳朝锋 湘潭大学法学院法律硕士研究生
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对商品房销售面积差异纠纷处理的探讨

陈靖枫


摘要:市场经济的蓬勃发展和人们生活水平的提高,极大地活跃了房地产市场的交易,持续升温的“购房热”给房地产业注入了新的活力。但是,繁荣的房地产市场背后也隐藏了不少问题,其中的热点问题之一就是商品房面积“缩水”纠纷。商品房销售面积是商品房买卖的一个核心问题,由于我国目前有关这方面的立法还不健全,因面积差异而引起的纠纷不断发生,因此,非常有必要认真研究当前商品房销售面积差异的处理方法,这对于维护房地产市场的正常秩序,保护当事人的合法权益,都具有重要的现实意义。

关键词:商品房 合同 面积 处理
近年来,我国的房地产交易日趋活跃,但相应的立法却比较滞后,这使得有些房地产交易纠纷的处理缺乏依据,给人民法院处理案件带来了一定的困难。尤其是约定面积与实测面积之间发生差异的现象普遍存在,由此引发的商品房面积“缩水”纠纷已成为一个社会热点问题。因此,认真研究当前商品房面积差异的处理方法是十分必要的,这对于规范发展商的市场行为,维护消费者的合法权益,保障房地产市场的有序运行都具有重要的现实意义。
一、商品房销售面积差异产生的原因
面积是房屋使用价值和交易价格的基础,但由于误差的客观存在性,房屋在施工和测量中产生误差是不可避免的,故商品房交易中约定的销售面积与房屋的实际面积之间必然会存在一定的差异。可是,目前出现的商品房销售面积差异处理纠纷中,误差却往往不是引起纠纷的主因。
由建设部颁布的《商品房销售管理办法》的第三十四条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”也就是说,商品房的面积应当以房地产行政主管部门确认登记的面积为准,这部分面积称为产权登记面积。但是在实践操作中,开发商在与消费者签订商品房买卖合同时,大多没有请有资质的测绘单位对商品房面积实施测绘,或者虽有测绘但测绘面积未经房管部门的审核确认。因此,排除测绘单位的技术原因后,商品房销售面积差异往往来源于开发商的自身行为,最常见的原因之一就是开发商在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更。有的开发商为了牟取暴利,不仅擅自变更规划设计,甚至重复计算共有面积,人为地增大分摊系数。这样,在进行产权登记时,商品房买卖合同约定的面积就很可能与房管部门审核确认的面积发生差异。
二、有关商品房销售面积及其差异处理的规定存在的问题
(一)部分有关商品房面积的名称不统一
商品房面积的测绘是一项专业性极强的工作,而进行精确测绘的前提条件是必须保证各部分面积都有统一和确定的名称。可是,目前的法律法规以及规章制度却对某些同一的概念进行了不同的表述,当中最典型的例子之一就是对“分摊的共有建筑面积”的不一称谓。
《商品房销售管理办法》第十八条规定:“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成”。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第五条规定:“商品房按‘套’ 或‘单元’出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”。另外,由建设部和国家工商行政管理局联合印发的《商品房买卖合同示范文本》中还有一个“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”的概念,后来建设部在《商品房销售管理办法暨商品房买卖合同示范文本指南》中才明确指出:“公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积”。显然,“分摊的共有建筑面积”、“分摊的公用建筑面积”以及“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”指的是同一概念,就它们的实质内容而言,彼此间没有任何差异。一些别有用心的发展商便在这表述不一的名称上做起了文章,他们在与消费者签订商品房买卖合同时对这些专业名称颠来倒去,借此瞒天过海,侵害消费者的合法权益。在一个真实案例中,发展商把公共部位与公用房屋分摊建筑面积解释为由“共有分摊面积”与“另有小区分摊”两部分建筑面积组成,将不应计入共有建筑面积的“另有小区分摊”部分也计入了销售面积。其实,公共部位与公用房屋分摊建筑面积与共有分摊面积本属同一概念,发展商的这种做法显然是违法的,但由于有关“共有建筑面积”的名称不统一,这使得发展的伎俩极具迷惑性,即使是专业的房屋测绘单位和房管部门也未必能识破当中的把戏,更何况是缺乏房地产专业知识的一般消费者呢?
(二)多种计价方式让商品房面积差异处理纷繁复杂
《商品房销售管理办法》第十八条规定;“商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”也就是说,商品房的销售计价方式有以下三种:按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。三种计价方式各有个的优点,但不存在完美的计价方式,它们各自的缺陷也是明显的。就按套计价而言,其特点是计算简单、直观、便捷,使当事人双方易于结算房价款;其缺点则是房价款与面积数没有直接关系,难以解决房屋“面积缩水”问题。至于按套内建筑面积计价,其优点是概念内涵明确,独立性强,测量简便容易;但是由于按套内建筑面积计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系,购房者对于这部分的面积差异很难主张权利。而按建筑面积计价的优点则是能保证商品房销售面积的完整性,可是在这种计价方式中,虽然套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和(即商品房的销售面积)是固定的,但二者的比例却是可变的,如果发展商在保持房屋建筑面积不变的情况下通过虚增共有建筑面积来减少套内建筑面积,购房者就很难保障自己的权益了。
在目前的立法状况下,不同的计价方式会对商品房面积差异处理的结果产生不同的直接影响。多种计价方式并行虽然丰富了当事人的自主选择权,但也使房屋面积差异纠纷的处理变得复杂起来。同一种面积差异情形,因为计价方式的不同,处理的原则和结果也往往不同。计价方式的多样化增加了面积差异纠纷处理的复杂性,消费者在选择计价方式时很难预料到计价方式对面积差异处理的不同影响,在签订合同时往往因为无所适从而听任开发商的引导。不良的开发商则将引导变成误导,千方百计地让消费者选择对开发商自身有利的计价方式和面积差异处理方法。
(三)商品房买卖合同的设计存在漏洞,有欠公平
为了规范商品房的市场交易,建设部和国家工商行政管理局联合印发了《商品房买卖合同示范文本》(以下简称《示范文本》)。如今,《示范文本》在全国范围内已经得到广泛推行和使用,有的地区的房地产行政主管部门还将使用《示范文本》签订商品房买卖合同作为房屋产权登记备案的前提条件。《示范文本》的颁布确实对规范商品房销售行为起到了不小的作用,在一定程度上减少了商品房买卖合同纠纷,保护了当事人的合法权益,并且促进了住房消费的发展。不过,《示范文本》并非十分完善,其设计上的漏洞给了发展商“钻空子”的机会。
第一,《示范文本》的设计思路过于理想化,没有充分考虑到当事人双方所处地位和知识结构的重大差异。《示范文本》的设计是建立在买卖双方地位平等的基础上的,旨在避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切而出现显失公平和违法条款。可以说,《示范文本》在理论上对当事人而言还是比较公平。但是,现实并不是理论,一般的消费者与拥有雄厚资产和充足房地产专业知识的开发商之间,存在着巨大差距,当事人双方的经济实力和知识结构间的重大差异导致了他们地位的严重不平等。虽然《示范文本》对消费者而言不属于格式合同,但在签订商品房买卖合同时,购房者拿到的合同一般都是经过发展商事先选择好或者修改的,除了一些不会触动到开发商既得利益的事项,消费者几乎没有机会与开发商进一步协商的余地。因此,理论上公平的合同,却很难在实践中充分地保护消费者的权益。例如,《示范文本》没有对“建筑面积”、“套内建筑面积”、“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”、“套”、“套内”等一系列专业名词作和术语作任何解释,可见,《示范文本》的设计者是在确信买卖双方都充分理解这些用词的基础上才使用它们的。作为房地产开发业务的专门企业,开发商对业内的专业名词和术语必然十分熟悉,加之他们长期接触并使用《示范文本》,对当中的条款内容也不可能陌生;可是,作为普通老百姓的消费者,要完全理解这些专业名词和术语的内涵是相当困难的,而依靠开发商在双方签订合同时给他们解释清楚更是非常不现实和不可靠的。因此,《示范文本》理想化的公平恰恰导致了现实中的不公平。
第二,《示范文本》条款设计中的技术漏洞让不良发展商谋取私利有了可乘之机。笔者选取《示范文本》中最典型的两处技术漏洞加以说明:
1、《示范文本》的“商品房买卖合同说明”部分对合同的签订事项作了一系列的说明和要求,可是却没有明确在没有按这些说明和要求签订合同的情况下如何认定条款的效力和含义。这样,发展商就有可能故意不按说明要求办事,有目的地留空合同条款,甚至以另行约定为由拒绝适用对己方不利的条款,当发生面积差异纠纷时,受害的往往还是消费者。
2、《示范文本》的附件二是“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”,这部分内容是由开发商自己填写的。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第八条的规定,公用建筑面积(根据前文所述,公用建筑面积等于公共部位与公用房屋分摊建筑面积)的构成应当是确定的,为什么《示范文本》要将已经确定的内容留作空白而由开发商填写呢?这样做无异于合法地赋予了开发商肆意分摊公用建筑面积的权利,极大地损害了消费者的权益。
第三,各地在适用《示范文本》时并非完全引用当中的条款,条款不一的地方可能会产生漏洞和冲突。例如,《广东省商品房买卖合同》的第四条“计价方式与价款”就没有采用《示范文本》有关三种计价方式的条款,其第一种计价方式是这样表述的:“该商品房属预售,按【套】【整层】出售,按【套内】【整层内】建筑面积计算,该商品房单价为(______币)每平方米______元,总金额(______币)______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______整。”根据文意,该条是将预售商品房的计价方式限定在“按套内建筑面积”和“按整层内建筑面积”计价两种选择内,可是法律并没有规定“按整层内建筑面积”计价这种商品房计价方式,如果当事人选用了该计价方式,或者对两种计价方式都没有明确约定,那么当面积发生差异时,当事人处理纠纷就很可能于法无据,各自的合法权益就得不到应有的保障。
三、解决商品房销售面积差异纠纷的建议
(一)明确法律责任,莫让法定义务变成空谈
国家在立法上应当注重保护弱势群体的合法权利,要实现这一点往往需要对强势群体的权利和行为进行一定的限制或者科以其较多的法定义务。如《商品房销售管理办法》第二十三条明确规定:“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”本条款的设置旨在保护消费者的知情权,避免发展商利用自身强势地位暗中侵害消费者的合法权益。可是在规定发展商法定义务的同时,却没有明确违反该规定所应承担的法律责任,这样,条款的设置就流于形式,根本无法对发展商产生有效的约束力。国家在进行权利限制或设置法定义务时,必须规定相应的法律责任。因为法律义务对义务承担者的拘束力是有限的,它只能为违反义务者应当受到法律强制和制裁设置一种潜在的危险;而只有为法律义务配以相应的法律责任,使这种法律强制和制裁实实在在地落在违反义务者身上,才能对义务承担者形成有效的拘束力。因此,有义务不能无责任,国家有关部门应当完善这方面的立法。
(二)规范和统一专业用语,避免歧义和矛盾
作为专业性用语,最忌讳的就是名称不统一,使用不规范。可惜我国部分有关商品房面积的专业名称偏偏犯了以上毛病。国家在今后的立法和法律修订中,有必要纠正这种失误,并杜绝类似问题的再次发生,力求让每一个专业性用语都有一个含义清晰和固定使用的名称,避免用语间的矛盾和冲突,使消费者明明白白消费,安安心心购房。
(三)克服《示范文本》的漏洞和缺陷,追求面积差异纠纷处理的公平公正
《示范文本》设计思路上的漏洞,造成了其现实的不公(对此上文已有论及,在此不再赘述)。但是,决不能让设计上的不公蔓延至面积差异纠纷的处理上,有关部门反而应当更加重视保护因为设计不公而遭受损失的消费者的合法权益。可是,有的学者认为必须严格按照商品房买卖合同的约定事项办事,将三种法定的商品房计价方式鲜明区分开来,除非双方另有详细约定,否则必须根据不同的计价方式适用各自相应的面积差异处理方法,即:按建筑面积计价的,只能就建筑面积差异情形主张权利;按套内建筑面积计价的,只能就套内建筑面积差异情形主张权利;按套计价的,一般不能就面积差异主张权利。(参见梁书文:《商品房销售面积误差纠纷的处理》,《法律适用》2006年第1-2期。)笔者对此有不同看法,下面以一个真实案例进行论述。
18位原告(均系某小区业主)与被告(某小区开发商)签订了《广东省商品房买卖合同》,合同中对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小均有详细约定,案件的焦点集中在原告房屋的面积误差和计价方式上。18位原告房屋的实际建筑面积无一例外的比合同中约定的销售面积要小,但套内建筑面积却比约定要大,面积减少的部分完全来自共有建筑面积。对于面积差异的处理,合同中仅约定了套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法。而在房屋的计价方式上,双方在“按【套】【整层】出售”中选择了按套出售,但在“按【套内】【整层内】建筑面积计算”一栏中,双方没有根据合同要求以划√方式作出选定,也没有在选项上打×,以示删除,造成了房屋计价方式的不明。原告诉称,他们一直是根据房屋建筑面积与被告协商房款的,现在房屋的建筑面积与销售面积发生了严重误差,被告应当承担退还多收房款的义务。而被告答辩称,根据文字的对应性,房屋既然是按套出售,就应当理解为按套内建筑面积计价,也就是被告只对套内建筑面积减少的情形负责,如今面积的减少是发生在共有建筑面积部分,而套内建筑面积则比约定的增大,故被告无需承担任何退款责任,原告反而必须向被告补足增加的套内建筑面积部分的房款。
如果按照这些学者的观点,将三种法定计价方式严格区分开来的话,那么在本案中,一旦认定了原、被告是选择按套内建筑面积计价的,原告非但不能就大幅减少的共有建筑面积主张权利,还必须向被告补足增加的套内建筑面积的房款,这样的处理结果可以说是严重的显失公平。笔者认为,既然原、被告已经对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小进行了详细约定,那么被告就应当根据该约定向原告交付符合合同要求的房屋,否则就必须承担违约责任。就算是按套内建筑面积计价,且原、被告只对套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法进行了约定,但该约定并不代表被告可以对房屋出现的其他面积差异情形(如分摊的共有面积或建筑面积的差异)完全免责,否则,被告便可随意控制原告分摊的共有建筑面积的大小,即使原告实际分摊的共有建筑面积与合同中约定的面积相距甚远,甚至根本不存在,被告也无须为此承担任何责任。这种理解不仅使得合同约定的共有建筑面积意义全失,也显然有悖于合同的原意和公平原则。另外,按套内建筑面积计算房价的商品房,其应分摊的共有建筑面积的建设费用实际是计入套内建筑面积销售单价内的,购房者并非无偿获得共有建筑面积。也就是说,原告在购买诉争房时,已经就分摊的共有建筑面积付出了相应的价款,只不过这部分价款是暗含在套内建筑面积的价格之中,而现在该部分面积发生差异,从而导致了诉争房实际的建筑面积比约定的建筑面积大幅减小,根据我国民法的公平原则,被告应对此承担违约责任,向原告退还多收的价款。
此外,《示范文本》设计技术上的漏洞也必须加以弥补,比如对合同涉及的专业术语进行必要的解释,规范协调各地合理地适用《示范文本》,以及避免将法律已有明确规定的事项留作空白等等,尽量防止不良开发商利用合同漏洞侵害消费者的合法权益。
(四)取消多种计价方式并行的商品房计价制度,原则上适用单一的计价方式
法定的三种商品房计价方式各有利弊,设定不同的计价方式只是为了方便当事人根据自身不同的需要来进行选择,使用任何一种计价方式,最终计算出来的房屋总价值应当是一致的。因为房屋的价值不是由计价方式决定的,计价方式的不同不会导致房屋价值发生变化。根据前述,目前多种计价方式并行的商品房计价制度存在诸多问题,因此必须对这项制度进行改革。在三种计价方式中,按套计价最简单便捷,但因其与房屋面积没有直接联系,故最不利于商品房面积差异纠纷的公平处理;而按建筑面积计价则是三者中“资格最老”的,过去的商品房购销合同一直使用这种计价方式,但由于其涉及的共有建筑面积的测算规则复杂、技术专业,一般的老百姓难以掌握,对消费者权利的保护也不十分有利。综合各方面因素,按套内建筑面积计价的方式的优点最明显,它既保护了与人们生活联系最紧密的套内建筑面积部分,又将购房者从复杂共有建筑面积计算中解脱出来,便于其在面积问题上对开发商进行更有效的监督。因此,北京市率先在于2003年年底启用的《北京市商品房买卖合同》中对商品房的计价方式进行了强制性规定,除用途为非住宅的商品房外,其他性质的商品房一律按套内建筑面积计价。北京市此举值得其他地区参考借鉴。
不过,虽然按套内建筑面积计价能免去购房者对共有建筑面积的计算之苦,但无法保证购房者对这部分面积享有的权利免遭侵害,因此,决不能将按套内建筑面积计价看作是万能的。为了避免出现上述案例中发展商肆意操纵共有建筑面积的情况,必须更加重视共有建筑面积的面积差异情形,把共有建筑面积或者建筑面积出现差异的处理方法详细列入商品房买卖合同中。为了更好地保护消费者的权利,可以考虑参照使用北京市国土资源和房屋管理局《关于商品住宅实行套内建筑面积计价有关问题的通知》中有关经济适用住房面积出现误差的处理方法,规定商品房在销售时应同时标明每套房屋的套内建筑面积单价和建筑面积基准价格,房屋竣工后,根据面积实测数据计算,以所购住房套内建筑面积计价结算的房价款大于以所购住房建筑面积价格计价结算的房价款时,按所购住房建筑面积价格结算房价款。或者进一步规定,商品房的建筑面积和套内建筑面积的实测面积与合同约定面积的差异发生不等比增长或反向变化时,由购房者选择是以建筑面积还是以套内建筑面积的差异结算房价款。

国家发展改革委办公厅关于调整内资项目进口设备免税确认书出具依据等事项的通知

国家发展和改革委员会办公厅


国家发展改革委办公厅关于调整内资项目进口设备免税确认书出具依据等事项的通知

发改办规划[2005]682号


国务院有关部门,各省、自治区、直辖市及计划单列市发展改革委(计委)、经(贸)委、新疆生产建设兵团发展改革委、各国家试点企业集团、国家计划单列市企业集团:
   为适应投资体制改革的需要,《国家发展改革委关于办理内资项目国家鼓励发展的内外资项目确认书有关问题的通知》(发改规划[2003]900号,以下简称900号文)中,有关项目确认书的出具依据和权限等事项必须相应进行调整。现将有关事项通知如下:
  一、关于项目确认书出具依据
   对实行审批、核准、备案制的项目,出具确认书时,要分别审核审批制项目可行性研究报告的批复文件、核准制项目的核准文件、备案制项目的备案文件或复印件。其他要审核的材料仍按900号文规定执行。
  二、项目确认书的出具权限
  (一)国家鼓励项目进口设备免税确认工作,仍按原项目投资管理权限划分国家发展改革委与国务院有关部门及省级投资主管部门的职责。即按照原项目投资管理权限,限额及以上的项目由国家发展改革委办理,限额以下的项目由国务院有关部门及省级投资主管部门办理。
  (二)按照投资体制改革决定精神,国家试点企业集团、国家计划单列企业集团及部分国务院部门不再具有项目审批、核准和备案的职能。依据《国务院关于调整进口设备税收政策的通知》(国发[1997]37号)的精神,上述单位今后不再办理国家鼓励的内资项目进口设备免税确认事项,其免税确认书改由国家发展改革委办理。
  三、其他
  (一)各省(自治区、直辖市)、计划单列市投资主管部门要严格执行有关规定,不得层层下放和违规出具内资项目进口设备免税确认书,尤其是拆分项目、随意扩大鼓励条目的解释范围等。
  (二)确认书一经出具,原则上不办理变更。有正当理由必须变更的,应在原确认书执行截止日期前一个月提出申请。
  (三)关于国家鼓励的内资项目进口设备免税确认的其他要求,仍按900号文规定执行。
  (四)对于投资体制改革决定出台前审批的项目仍按900号文规定执行。


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                     国家发展和改革委员会办公厅
                      二〇〇五年四月十一日