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住宅小区内地下车库的所有权与使用归属/童松青

作者:法律资料网 时间:2024-05-16 17:10:30  浏览:8339   来源:法律资料网
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住宅小区内地下车库的所有权与使用归属

作者:浙江五联律师事务所 童松青律师 张东伟律师

(本文作者许可西湖法律书店收藏,未经作者许可,本文不得转摘、复制,否则视为侵权)

住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属

一、问题的提出

开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售,但购买者很少有领导产权证的,多年来,人们很少对此进行追问 。今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下:

星汉城市花园是南京一个高档住宅小区,开发商于1998年9月申报该项目时,南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求,其规划建筑应按机动车0.2车位/户,非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后,3幢楼下建有连片整体地下车库,共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载:"使用权面积"和"其中分摊面积"都是7697.6平方米。

开发商在销售时曾承诺:小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个,其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此,业主将开发商诉之法院,要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。

2003年11月,法院开庭审理后认为,根据规范设计要求,车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时,根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权即为该小区业主享有,因此,开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次,根据《江苏省商品房价格管理规定》,附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分,未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此,车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定,被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次,根据《江苏省物业管理条例》,配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有,且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此,被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。

据此,法院当庭作出一审判决:被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理,并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

判决告诉大家,车库并非开发商所能出让的。但由于立法的欠缺,判决并没有解决车库的所有权问题。它用了"管理"和"收益"两个词,回避了最敏感的产权问题。

二、车库的法律属性

有人认为小区土地使用权既然为业主享有,开发商就不能再享有该小区的土地使用权,因此,也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为,地下车库作为小区建设的配套设施之一,是建筑物的辅助设施,就应如道路、管线一样,是房屋的从物,应交付建筑物的所有人共同使用,在买卖合同没有特别约定的情况下,从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。还有人认为,业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权,如果承认了地下车库的产权属于发展商,那么就承认了空间权被发展商保留,但既然土地使用权都转让给小区业主了,发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里?从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。

上述观点都是有失偏颇的。地下车库是对地下空间资源的利用,和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样,都具有使用面积和建筑面积,在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物,具有作为所有权客体的物的所具有特性,它是一种特定的、独立的物,并不能以其它物代替,而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此,虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定,但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。如违法建筑的建造人,他肯定是无法取得法律上的所有权,但实际上他又是违法建筑的所有人,如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者违法妨碍其行使正常的居住权,照样要承担民事责任甚至刑事责任。再如,购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内,购买人仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。更何况该类地下车库的兴建一般都是经过合法审批手续的,并不存在违法行为。

三、车库的种类

(一) 不得销售的公共配套设施

开发商根据政府规定兴建地下车库,则修建地下车库是他的法定义务,他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利,而是为了满足小区内业主生活需要,向特定人群提供停车位的。如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定:"住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备,商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用,不得另行作价销售。"象这种情况,如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租,则是违法行为。

(二) 可以销售的公共配套设施

虽然根据政府规定,开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件,开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施,它与单元房屋是主次关系,不是主物与从物关系,系相对独立建筑物,它可以独立使用而不失使用价值。因此,只要在房屋买卖合同中没有特别约定,则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库,且并没有把地下车库面积计入共摊面积内,那么 ,投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权,业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。

(三)非住宅区的配套设施

这一类地下车库只要审批程序合法,当属开发商自由支配,即可以转让,也可以出租,也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权,还有待于国家法律予以明确。目前杭州出台了相应的政策,对此类地下车库准备颁发土地使用权证。我们相信在不远的将来,地下车库将拥有独立的所有权证,届时,作为一项重要的不动产将可以抵押、转让,其所有权权能将能全部得到实现。

(四)利用人防工程进行改造成的下车库

1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我国政府最早对地下空间进行的立法,同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用,即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务,战争状态下归国家统一使用。同时规定了"谁投资、谁使用、谁收益"原则。由于国家对其使用权有明确规定,因此,在和平时期,投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权,同时承担维修保养的法定义务。

如果投资者将人防工程改建为地下车库,那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意,在保证不降低人民防空工程防护能力情况下,才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。

四、如何判断地下车库的归属

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吉安市城市绿线管理规定

江西省吉安市人民政府


吉安市城市绿线管理规定
2004.04.15 吉安市人民政府
吉安市人民政府关于印发吉安市城市绿线管理规定的通知
( 吉府发[2004]14号 )
2004-4-15


各县(市、区)人民政府,市直有关单位:

经市政府同意,现将《吉安市城市绿线管理规定》印发给你们,请认真遵照执行。



二00四年四十五日



吉安市城市绿线管理规定


第一条 为严格实施城市绿地系统规划,切实加强城市绿化保护管理,维护城市生态环境和自然景观,推动城市绿化工作,根据《城市绿化条例》、《城市绿线管理办法》、《江西省城市绿化管理办法》和《江西省城市绿线管理规定》等法规规章规定,结合本市实际,制定本规定。

第二条 本规定适用于全市行政区域城市规划区内城市绿线的划定和监督管理。

第三条 市建设行政主管部门负责全市城市绿线的管理工作。

市、县人民政府城市规划和城市园林机构按照各自的职责共同负责本行政区域内的城市绿线管理工作。

其他部门按照责任分工配合做好城市绿线管理工作。

第四条 本规定所称的城市绿线是指根据城市规划和城市绿化的需要,对公园绿地、生产绿地、防护绿地、附属绿地、其他绿地等各类城市绿地以及对城市生态和景观产生积极作用的区域明确予以界定,并进行严格保护和管理的控制线。

公园绿地是指向公众开放,以游憩为主要功能,兼具生态、美化、防灾等作用的绿地。包括城区的公园、广场、滨河绿地、小游园、居住区集中绿地等。

生产绿地是指为城市绿化提供苗木、花草、种子的苗圃、花圃、草圃等圃地。

防护绿地是指城市中具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地。包括卫生隔离带、道路防护绿地、城市高压走廊绿带、防风林、城市组团隔离带等。

附属绿地是指城市建设用地中绿地之外各类用地中的附属绿化用地。包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政设施用地和特殊用地中的绿地。

其他绿地是指对城市生态环境质量、居民休闲生活、城市景观和生物多样性保护有直接影响的绿地。包括风景名胜区、水源保护区、郊野公园、森林公园、自然保护区、风景林地、城市绿化隔离带、野生动植物园、湿地、垃圾填埋场恢复绿地等。

第五条 下列区域应当界定城市绿线:

(一)现有的和规划确定的公园绿地、生产绿地、防护绿地、附属绿地和其他绿地;

(二)城市规划区内的江河、湖泊、池塘、山体等城市景观、生态需要控制的区域;

(三)城市规划区内的风景名胜区、湿地、古树名木等规定的保护范围;

(四)其它对城市生态和景观产生积极作用的区域。

第六条 城市绿线由城市规划机构会同城市园林机构根据城市绿化现状、风景名胜资源、自然地貌等,在城市绿地系统规划中予以界定,并按规定的规划审批权限上报审批后,纳入城市总体规划。

第七条 城市绿地系统所确定的城市绿线区域应当向社会公布,城市规划机构在城市绿线范围内不得批准与城市绿线不相关的建设项目。

第八条 新建、改建、扩建工程项目的绿地率按以下规定执行:

(一)新建居住区不低于30%,其中居住小区人均公园绿地不少于1平方米;

(二)工业企业、交通枢纽、仓储、商业中心不低于20%;

(三)产生有害气体及污染的工厂不低于30%,并根据国家标准设立防护林带;

(四)学校、医院、机关团体、公共文化设施、部队等单位不低于35%;

(五)园林景观路不小于40%,红线宽度大于50米的道路不小于30%,红线宽度在40~50米的道路不小于25%,红线宽度小于40米的道路不小于20%。

前款规定的建设项目属于旧城改造的,可以将指标降低5个百分点执行。

第九条 新建、改建、扩建工程建设项目在办理建设用地规划许可证时,城市规划机构应当按照本规定第八条界定城市绿线,建设单位应当按照城市绿线的要求委托持有相应资格证书的设计单位编制附属绿地设计方案。附属绿地设计方案由城市园林机构审查,未经城市园林机构审查的,城市规划机构不得发放建设工程规划许可证。

附属绿地的绿化工程必须由持有相应资格证书的施工单位承担,工程竣工后,由城市园林机构对附属绿地工程进行验收,凡未按绿线标准和批准的绿化设计方案建设以及施工单位无资质的,建设行政主管部门对该工程不予办理竣工备案手续。

第十条 因城市规划或者其他特殊情况,工程建设项目绿化用地面积达不到规定标准又确需建设的,经城市园林机构审查,报城市人民政府批准后,由建设单位在城市园林机构指定的地点按所缺面积补足绿化用地。建设单位不能补足的,由城市园林机构代为补足,所需费用由建设单位承担。

第十一条 城市绿线范围的土地,任何单位和个人不得占用、征用和损毁;不得改用或变相改作他用;不得临时占用。城市绿线内所有绿地、树木、植被、建筑、绿化设施等,任何单位和个人不得擅自移植、侵占和损坏,不得改变其绿化用地性质。

第十二条 在城市绿线范围内,因城市规划调整、重点工程建设等特殊需要,确需占用城市绿线内的绿地、损毁绿化及其设施、砍伐绿化种植或者改变其用地性质的,应当征求当地居民、人民团体的意见,并组织专家进行论证,在同类区域内落实补充绿地措施和经济补偿措施后,由规定的审批部门批准后方可实施。

临时占用的,由城市园林机构会同城市规划机构审查同意后,报城市人民政府批准,并在规定时间内停止占用,恢复原貌。

占用和临时占用的,城市人民政府均应当向社会公布,接受社会监督。

第十三条 在城市绿线范围内移植树木的,应当经城市建设行政主管部门审查批准。属生产绿地生产和销售需要移植树木的,应当保证生产绿地内腾出的土地闲置时间不超过六个月。

第十四条 任何单位和个人不得在城市绿线范围内进行拦河截溪、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其它对城市生态环境造成破坏的活动。如有违反,由城市建设行政主管部门责令改正,并处以一万元以上三万元以下的罚款。

第十五条 城市规划机构、城市园林机构违反绿线管理规定而批准的文件,上级行政主管部门可以责令其纠正或者依法撤销该批准文件,由此造成的损失由原批准单位承担。

第十六条 城市建设行政主管部门应当定期对城市绿线的控制和实施情况、城市绿线的管理情况进行检查,并向同级人民政府和上级行政主管部门报告。

第十七条 本规定自发布之日起实行。


农业部关于切实做好“三秋”农机化生产工作的通知

农业部办公厅


农业部关于切实做好“三秋”农机化生产工作的通知

农办机[2009]40号


各省、自治区、直辖市农机管理局(办公室):

  当前,“三秋”农业生产正逐步展开。秋收和秋冬种等机械化作业的成效,直接关系到全年粮食的丰产丰收和来年夏季粮油的收成。为认真贯彻落实全国秋冬种工作电视电话会议精神,切实做好“三秋”农机化生产工作,现将有关要求通知如下:

  一、明确目标,切实加强组织领导

  今年“三秋”农机化生产工作的目标是:紧紧围绕重点作物、关键生产环节和主产区的机械化生产,以狠抓水稻、玉米机收,秸秆机械粉碎还田,小麦、油菜机播以及农机抗灾减灾作业为重点,推进作业机具稳步增长、作业水平不断提高、作业市场稳定有序。确保投入机具总量比2008年增加200万台套,达到2800万台套以上;玉米机收水平提高2个百分点,超过12%;水稻机收水平提高4个百分点,越过54%;小麦机播水平提高2个百分点,超过82%;油菜、马铃薯等作物的机械化播种取得明显进展,进一步提升秋收和秋冬种生产机械化水平。各地要把“三秋”农机化生产工作作为当前农机化工作的中心任务,紧紧围绕上述目标,加强组织领导,结合实际,明确本地区目标任务,制定工作方案,狠抓措施到位,强化责任落实,提高农机具完好率、出勤率和作业效率,保障秋冬季农业生产的顺利进行。

  二、积极协调,全面落实扶持政策

  加强与财政部门的配合,认真落实好购机补贴政策,按照农业部、财政部的有关要求,规范操作,强化监管,提高工作效率,加大宣传力度,提高服务水平,确保补贴政策的实惠不折不扣落到农民手中,确保补贴机具在“三秋”中发挥作用。积极协调,落实好对农机作业服务和农机维修免征所得税和跨区作业免费通行政策,积极争取作业补贴、机具更新、信贷支持等扶持农机化发展政策。协调、组织有关部门和单位,实行优先、优惠、便利供应,确保物资及时到位。

  三、优化服务,大力推进跨区作业

  以水稻、玉米跨区机收为重点,推动秋季农机跨区作业由机收向机耕、机播等领域拓展。扎实做好跨区作业证发放、作业供需协调、机手培训、技术指导、信息引导和接待服务等工作。抽调管理干部和技术人员深入乡村,帮助和指导机手维修和保养机具,保证机具以良好的状态投入作业。密切部门配合,严格市场管理,保持供需平衡,促进机具顺畅转移、有效作业,保持机手收益平稳。有关省份要针对北方部分地区作物生育期明显比往年推迟、适时收获时间紧的情况,强化跨区作业组织调度,开展场县共建,推进区域协作,充分发挥农机抢收、抢种的作用,确保颗粒归仓,适时播种。

  四、狠抓培训,积极推广农机化新技术

  今年,我部制定了《“三秋”农机作业技术要点》,各地要结合实际,认真贯彻落实。组织技术人员深入生产一线,因地制宜开展技术示范、培训和指导,大力推广应用保护性耕作、化肥深施、机械深松、精量播种、秸秆还田、节水灌溉、高效施药等节本增效新技术、新机具,促进农机农艺结合,切实提高“三秋”农机化生产科技水平。要大力宣传农机作业质量标准,加强作业质量监督,推进优质优价,加速新技术推广。今年秋冬种要搞好旋耕、播种机的镇压器配套,突出解决播种镇压问题,保水保墒,提高播种质量和抗旱能力。各地要采取多种形式,认真组织开展技术培训,提高农机手操作技能,保证技术到位率。

  五、强化引导,着力提高组织化程度

  积极组织农机专业合作社、农机作业服务公司等农机社会化服务组织投入“三秋”生产,开展农机跨区作业,抓好农机防灾减灾。大力组织推广订单作业、承包服务、“一条龙服务”、“套餐服务”,降低交易成本和风险,提高跨区作业效益。要充分利用“农机跨区作业服务直通车”信息服务平台和手机短信等手段,及时发布生产作业进度和柴油供应、作业价格、天气等相关信息,加强信息引导。特别要组织合作社、作业队等积极开展帮扶,为农村军属、烈属、孤寡困难户、缺少劳力的农户和灾区受灾户提供优先、优惠作业服务,解决他们的后顾之忧。立足于防大灾、抗大灾、救大灾,各地要制定完善工作预案,开展农机防灾减灾宣传教育,及时组织农机作业队,开展抢收抢种、病虫防治、提水灌溉、抢排积水、抢修灾毁农田、抢运救灾物资等抗灾救灾应急作业,当前要进一步组织农机抗旱,充分发挥农机在防灾减灾中的积极作用。

  六、加强监管,切实维护作业安全

  深入全面开展农机安全生产“三项行动”和“三项建设”,加强“平安农机”创建工作,结合“三秋”农机化生产特点和“国庆”等重大节日安全工作要求,全面落实安全生产责任制,强化安全生产检查,加强农机手安全教育和操作技术培训,组织开展事故隐患排查治理,消除农机事故隐患,预防农机事故发生,推动农机作业快速、高效、安全开展。各地要密切与公安、交通等部门配合,严格查处驾驶操作人员违法违章行为,及时处理农机发生的道路交通事故,加强公路养护巡查,保证路况良好、畅通,为拖拉机、联合收割机等农机的安全转移和作业创造有利条件。当前,要按照《国务院安委会关于开展全国安全生产大检查的通知》(安委明电[2009]2号)的精神和《农业部办公厅关于开展全国农机安全生产大检查的通知》(农办机[2009]36号)要求,结合实际,组织好安全生产大检查,有效防范和坚决遏制重特大事故发生,为国庆60周年和秋季农机化生产创造良好的安全环境。

  七、做好宣传,努力营造良好氛围

  各省区市农机化主管部门要及时启动“三秋”机械化生产作业进度统计工作,作业期间每周一周四向我部报送秋季农机作业进度统计表(附件)和工作动态,及时准确反映各地工作进度和成效。要密切与新闻媒体合作,认真组织策划“三秋”农机化生产宣传报道,捕捉新闻焦点,挖掘新闻题材,培育宣传亮点,通过多种形式,面向社会广泛报道“三秋”农机化生产的工作动态、成效经验和先进典型,大力宣传玉米机收、油菜机播等农机化的新亮点,宣传农机化在提高农业综合生产能力和抵御灾害能力,保障粮食丰产丰收,促进农业稳定发展和农民持续增收等方面的重要作用和贡献,为“三秋”农机化生产营造良好的舆论氛围。

  附件:“三秋”农业机械作业进度统计表下载
http://www.agri.gov.cn/xztz/P020090916346917456438.doc
   农业部办公厅

   二○○九年九月十四日