论商品房买卖合同无效的损害赔偿
——对一起商品房买卖合同纠纷案的分析
王 俊
商品房买卖合同被确认无效，对无过错受损方的损害赔偿范围应如何确定？较之一般合同有何特殊性？作者通过近日在司法实践中遇到的一起案例，试对这一问题进行论述，希望能与大家共同交流、探讨。
[案情介绍]
1998年，某市体育局在其所处沿街一侧开发建设了商住两用房十套向社会公开出售。为能获批，体育局当时以学生公寓的名义进行了报批立项。如此取得开发许可证后，体育局又以商住两用房的名义以每套24万元的价格卖给了当地十户老百姓，双方口头达成了商品房买卖合同。购房人一次性向体育局实际缴纳了购房款24万元，体育局向其开具了收据。此房建成，买主入住以后，体育局又以为买主办理产权证、土地使用权证等名义收取了办证费1.5万元。但是，由于起初在报批手续上存在的问题，虽经房主们多次催促，体育局始终未能为房主们办得任何证照。
无证居住五年以后，令十户老百姓意想不到的是，2003年10月，体育局突然通知十户房主，由于报批手续不合法，房屋买卖行为无效，体育局要将已经出售的十套商住楼房全部收回，而十户房主只能取回当时的购房款24万元及办证手续费1.5万元，限期搬离此房。经了解，体育局已将此房又卖给了另外一家房地产开发公司。时隔五年之久，经有相应资质的评估机构评估，此房现实际价值为73万余元。十户老百姓面临被赶出赖以生存和生活的居住场所，同时只能拿到相当于现实房屋价值三分之一的“赔偿”，无奈之下，将体育局告上了法庭，要求法院确认房屋买卖合同无效，判令体育局返还购房款、办证费及其利息，并按照现房屋的实际价值给予赔偿；在庭审中，体育局承认在当时的卖房行为中存在着过错，同意在十户房主交还房屋的前提下，返还购房款、办证费，但认为损害的赔偿应仅包括购房款和办证费的利息，而不应包括房屋的升值部分。
上述案例中，房屋买卖合同无效后的关键问题是，房屋升值部分的归属问题。对无过错的受损方损害赔偿的范围应包括哪些？房屋升值部分算不算买房人的利益损失？
一、 一般合同的无效，损害赔偿范围如何确定
从理论上说，一般合同的损害赔偿范围根据合同被解除还是被宣告无效、被撤销的不同而有所区别，前者大致应包括积极损失和可得利益损失的赔偿；而后者则仅限于对信赖利益损失的赔偿。
一般合同解除后的损害赔偿采用完全赔偿原则，根据我国《合同法》113条 规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿，还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿，其结果是实现合同如约履行后的状态。积极损失的赔偿也称为直接损失的赔偿，由于它是一种现实财产的直接损失，范围、数额较易确定，争议不大。但是，对可得利益损失的赔偿，虽理论界众说纷纭，但在司法实践中，要求违约方承担可得利益损失的判决已非鲜见。作者认为，合同解除后的损害赔偿与合同无效、被撤销不同，合同解除并不当然具有溯及力，在不具有溯及力的情况下，合同本身是有效的，而可得利益的认定基于这种合同有效的前提下，无过错方完全有理由要求根据有效的合同实现合同完全履行后的状态，并且其赔偿数额也可以根据合同的约定来确定。当然，这里可得利益数额的确定应该根据《合同法》113条的规定，严格限制在违约方在订立合同时预见或应当预见的违反合同所造成的损失的范围内。
如果合同被确认无效或被撤销，违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限，其结果是恢复到合同订立以前的状态。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。信赖利益与可得利益不同，具体包括当事人在订立合同过程中支出的合理费用；准备履约所支出的费用；为支付上述费用所失去的利息；合理的间接损失。这里的间接损失，是当事人因信赖此合同有效而丧失其他签约的机会，司法实践中由于其是否合理难以确定故一般不包括在损害赔偿范围内。
二、 对商品房买卖合同无效损害赔偿范围确定的分析
商品房买卖合同订立后尚未履行前由于出卖人的过错而被确认无效、撤销和解除的情况，其处理的办法与一般合同并无明显不同。但是，如果合同成立并实际开始履行，比如买受人已支付了大部分的房款，出卖人已将房屋交付使用，甚至如上述案件中，买受人已入住五年之久，其损害赔偿的范围就不能再按照一般合同的损害赔偿来确定了。因为目前商品房普遍升值较快，合同被确认无效以后，除返还购房款及其相应利息以外，房屋升值部分的归属问题就成为关键。
（一）房屋升值部分的定性
很多学者认为，无效合同具有不可履行性，当事人在订立无效合同以后不得履行合同。但是，如果作为房屋开发商的出卖人故意隐瞒致使合同无效的事实，而买受人对此又并不知情，则这份无效合同将必然履行。而同时，由于合同本身的违法性，确认无效合同的请求权不存在诉讼时效的问题，有很多无效合同在订立以后很久才被确认为无效，此时的房屋很可能已经升值至原购房价格的数倍。按照前述一般无效合同的原则，想要恢复到合同订立以前的状态是不可能，房屋升值部分也显然不能作为买受人的信赖利益予以赔偿。
还有的学者近来提出应将过错因素作为合同无效的构成要件，尽量认定合同有效，而赋予无过错的买受人合同解除权，以此来保护无过错的合同买受人。因为如果合同解除后，买受人即可将房屋升值部分作为可得利益损失要求出卖人赔偿。但是，可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性和现实性。可见，此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益要求出卖人赔偿。
现实生活的需要推动着法律的新陈代谢，合同过错方对受损方损害赔偿的范围，包括在合同无效情况下信赖利益的赔偿和合同解除情况下可得利益的赔偿，关键在于受损方在合同履行后所能获得的好处是否能够确定以及为此付出的相应的社会成本（后者将在下文中作详细论述）。房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。此利益依附于不动产之上，当买受人占有此不动产并随后取得房屋所有权时，此利益与不动产并不分离。但是，一旦合同被确认无效，不动产需要返还时，此部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内的无论是经营还是居住所产生的自然孳息，其所有权人为买受人。也可以说，由原先无效的合同行为产生的债权行为仅是物权行为的原因行为，两者截然分开，各自独立，物权行为并不因原因行为无效而无效，即使原因行为无效，作为物权的所有权仍然有效，此即为物权行为的独立性、无因性。并且此种损失由于出卖人的违约行为直接产生，不存在出现其他因素共同导致的可能。故当房屋买卖合同被确定无效后，被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然，此时的房屋升值部分归买受人所有，要求出卖人作为买受人的直接损失予以赔偿至少应该符合以下几个条件：1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用；2、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，不动产财产确需返还；3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。
当然，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，对出卖人将房屋卖与第三人的情况作为欺诈行为，买受人可以要求出卖人给予购房款一倍以上的赔偿。但是，如果此赔偿仍然不足以补偿买受人对房屋升值部分的损失时，在解释中并未给予说明，尽管这一惩罚性赔偿与出卖人的其他赔偿是可以并存的，并不因出卖人承担了惩罚性赔偿责任而免除其他的赔偿责任。但惩罚性赔偿最终还是取决于买受人的个人意愿和法官的自由裁量。
（二）将升值部分作为出卖人的赔偿范围符合公平原则
德沃金在《法律帝国》一书中曾引格雷大法官的一句话，“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧失利益。”可以很好的说明这一问题。如果商品房买卖合同无效的后果是由于出卖人的过错造成，并且在确认合同无效后，要求买受人退还此房，即出卖人得到房屋升值部分，就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价，相反还可以得到“意外丰厚的利润”，而其违法行为的否定后果则完全由无过错的买受人来承担，这无疑是有悖于法律基本的公平原则的。
同时可以看到，即使让有过错的出卖人来承担赔偿买受人房屋升值部分的损失，从法律上讲，也并不会加重出卖人的责任，因为出卖人收回了房产，他完全可以同样的价格再将其卖出。事实上，也有不少出卖人是本着这个目的，才在若干年以后申请法院确认商品房买卖合同无效的。比如在上述案例中，事实上体育局就已将房屋卖与了第三人。故在司法实践中，也应本着不让过错方获利，不让无过错方遭受损失的原则进行裁判。
（三）将升值部分作为出卖人的赔偿范围有利于维护社会交易秩序的稳定
房屋乃百姓安居乐业之本，与人民生活休戚相关，买房置业是关乎民生民息的大事，所以，法律无时无刻不在保护买受人的生存利益。当前房屋升值是普遍现象，而由于法律规范的缺失，产权证滞后办理等现状的存在，使得大量的商品房买卖行为十分不规范，如上述案例中的开发手续不全，一房数卖等现象层出不穷，诉诸法院屡见不鲜。在此情况下，房屋升值部分的归属就显得至关重要，因为谋取利润的最大化是出卖人违法、违约操作的直接动因。如果对买受人所有的房屋升值部分不予保护，那就会产生出卖人即使违法、违约，也完全可以以此堂而皇之的理由收回房屋，再出售给第三人，谋取其中暴利。显然这将刺激出卖人实施违法、违约行为，于稳定社会交易秩序是不利的。
[总结]
上述案例中，体育局首先在办理开发手续过程中存在着违法行为，其后又将房屋买与第三人，属于严重的欺诈行为。作者认为法院在确认商品房买卖合同无效以后，出卖人除需返还买受人购房款及其利息外，还应赔偿超出原买卖合同价款的房屋升值部分，应该是比较公平的做法。
作者联系方式：010-84832326 84832325
深圳市建设工程施工招标评标委员会和评标方法规定
广东省深圳市建设局
深圳市建设局关于印发《深圳市建设工程施工招标评标委员会和评标方法规定》的通知
深建市场〔2002〕10号
根据《深圳经济特区建设工程施工招标投标条例》的有关规定，我局制定了《深圳市建设工程施工招标评标委员会和评标方法规定》，现予印发，请遵照执行。
2002年6月7日
深圳市建设工程施工招标评标委员会和评标方法规定
第一章 总 则
第一条 为了规范建设工程施工招标的评标活动（以下简称评标活动），维护当事人的合法权益，根据《深圳经济特区建设工程施工招标投标条例》（以下简称《条例》）的有关规定，制定本规定。
第二条 评标活动依法进行，任何单位和个人不得非法干预或者影响评标过程和结果。
第三条 市、区建设行政主管部门和有关行政管理部门依照《条例》第五条规定的职责分工，对评标活动实施监督，依法查处评标活动中的违法违规行为。
第二章 评标委员会
第四条 评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。
第五条 评标委员会三分之二以上的成员应当由招标人从市建设行政主管部门或者有关行政主管部门的专家库中随机抽取。
招标人的代表进入评标委员会的，应当具有工程技术、经济方面中级以上的职称。
第六条 采用经评审的最低投标价法的，招标人可以选择组建综合评标委员会或分别组建技术标、商务标评标委员会进行评标。
采用综合评估法的，招标人应当分别组建技术标、商务标评标委员会进行评标。
第七条 综合评标委员会的组成人数应是七人以上的单数，其中技术和经济专业人员分别不得少于三人；技术标、商务标评标委员会的组成人数应是五人以上的单数，分别由技术和经济专业人员组成。
第八条 分别组建技术标、商务标评标委员会进行评标的，先结束评审工作的标评委员会将评审结果密封交建设工程交易服务中心存放，由后结束评标工作的评标委员会将技术标和商务标的评审结果汇总，推荐中标候选人，并形成评标报告。
第九条 组建综合评标委员会进行评标的，应将综合评标委员会分成技术标、商务标两个评审小组，由评审小组提出初步意见，然后提交评标委员会全体会议评审，并进行记名表决。
招标人或者其委托的招标代理机构的评标代表在两人及以上的，不得集中在同一评审小组内且在每一评审小组内的人数不得超过该小组成员总数的二分之一。
第十条 评标委员会实行少数服从多数的原则，评标结果经评标委员会全体成员过半数通过有效。组建综合评标委员会进行评标的，由于受到评标委员会组成人员专业限制等原因，不能形成有效评标结果的，应当分别组建技术标、商务标评标委员会重新评标。
第十一条 评标所需的重要信息和数据由招标人或者其委托的招标代理机构向评标委员会提供。
第十二条 评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行系统地评审和比较。招标文件中没有规定的标准和方法不得作为评标的依据。
投标文件以多种货币报价的，应当按照中国银行在开标日公布的汇率中间价换算成人民币。
招标文件应当对汇率标准和汇率风险作出规定。未作规定的，汇率风险由投标人承担。
投标文件中的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；总价金额与单价金额不一致的，以单价金额为准，但单价金额小数点有明显错误的除外；对不同文字文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。
第十三条 评标委员会根据《条例》规定否决无效投标或者界定为废标后，因有效投标不足三个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标。
所有投标被否决的，招标人应当依照《条例》重新招标。
第三章 评标方法
第十四条 评标方法包括经评审的最低投标价法、综合评估法。
第十五条 具有通用技术、性能标准或者招标人对其技术、性能没有特殊要求的招标工程应当采用经评审的最低投标价法。
第十六条 根据经评审的最低投标价法，能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低的投标，应当推荐为中标候选人。投标价格低于投标人成本的除外。
第十七条 采用经评审的最低投标价法的，评标委员会应当先评审投标人的商务标，后评审投标人的技术标。
评标委员会首先应当根据招标文件的规定对投标报价最低的前三名投标人的商务标进行评审，并根据经评审的投标报价由低至高对投标人进行排序，然后按照排序的先后对投标人的技术标进行评审，并按照排序的先后从中推荐技术标符合招标文件规定的技术要求和标准的投标人为中标候选人。
若该三名投标人的投标均被评标委员会否决或者从中确定的中标候选人数量未满足招标人要求的，评标委员会应当依序选取投标报价次低的另三名投标人（剩余投标人不足三名的，可全部选取），按照上述程序重新进行商务标和技术标的评审，以此类推。
第十八条 根据经评审的最低投标价法完成详细评审后，评标委员会应当拟定一份"标价比较表"。"标价比较表"应当载明投标人的投标报价、对商务偏差的价格调整和说明以及经评审的最终投标价。
第十九条 不宜采用经评审的最低投标价法的招标工程，应当采用综合评估法进行评审。
第二十条 根据综合评估法，最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标，应当推荐为中标候选人。
衡量投标文件是否最大限度地满足招标文件中规定的各项评价标准，可以采取打分的方法或者其他的比较方法，但不得额外计算各种评比奖项。需量化的因素及其权重应当在招标文件中明确规定。
第二十一条 采用综合评估法的，评标委员会应当先评审投标人的技术标，后评审投标人的商务标及其他内容。
评标委员会应当按照下列公式之一对所有投标进行综合评分或比较：
（一）N=A1×J+A2×S+A3×X
N-评标总得分；
J-施工组织设计（技术标）评审得分，满分为100分，低于60分的为无效标；施工组织设计中应包含安全及文明施工的内容；
S-投标报价（商务标）评审得分，经评审的最低报价得满分，其余经评审的报价按比例折减计算得分，满分为100分；计算方法如下：S1为最低报价，得100分，则Sn得分为[1-（Sn-S1）/S1]×100，最低分为0分；投标报价中应包含措施费及安全、文明施工等所有费用；
X-投标人的综合实力、信誉、业绩（信誉标）得分，满分为100分，最低分为60分；采用资格预审的，评标委员会参照资格预审结果进行评分，未采用资格预审的，此项不计分；
A1、A2、A3-分别为各项指标所占的权重，A1+A2+A3=1。一般取0.3≤A1≤0.6，0.4≤A2≤0.7，0≤A3≤0.05。
按得分从高至低的顺序确定中标候选人。
（二） N＇=A1×J＇+A2×S＇+A3×X＇
N＇-评标总得分；
J＇-施工组织设计（技术标）评审得分排序，从高至低排序，J＇=1，2，3……；得分低于60分的为无效标；施工组织设计中应包 含安全及文明施工的内容；
S＇-投标报价（商务标）评审得分排序，对经评审的投标报价从低至高排序，S＇=1，2，3……；投标报价中应包含措施费及安全、文明施工等所有费用；
X＇-投标人的综合实力、信誉、业绩（信誉标）得分排序，按得分从高至低排序，X＇=1，2，3……；采用资格预审的，评标委员会参照资格预审结果进行评分，未采用资格预审的，此项不计分；
A1、A2、A3-分别为各项指标所占的权重，A1+A2+A3=1。一般取0.3≤A1≤0.6，0.4≤A2≤0.7，0≤A3≤0.05。
按得分从低至高的顺序确定中标候选人。
第二十二条 根据综合评估法完成评标后，评标委员会应当拟定一份"综合评估比较表"。"综合评估比较表"应当载明投标人的投标报价、所作的任何修正、对商务偏差的调整、对技术偏差的调整、对各评审因素的评估以及对每一投标的最终评审结果。
第二十三条 评标委员会在评标过程中发现的问题，应当及时作出处理或者向招标人提出处理建议，并作书面记录。
招标人在招标文件中对投标报价在标底之下另设有上限的，评标委员会应当将报价高于此上限的投标作废标处理。
评标委员会在评标过程中发现投标人有串通投标等违法违规行为的，应当将其投标作废标处理，并提请建设行政主管部门或有关行政管理部门查处。
第二十四条 建设行政主管部门或有关行政管理部门发现投标人有相互串通投标或者招标人与投标人串通投标等违法违规行为的，应当依照《条例》的规定，予以行政处罚，并可提请监察部门给予有关责任人行政处分。有触犯《刑法》第223条嫌疑的，应当提请检察机关立案调查，追究刑事责任。
第二十五条 全部评标活动结束后，评标委员会应当向招标人提出书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：
（一）基本情况和数据表；
（二）评标委员会成员名单；
（三）开标记录；
（四）符合要求的投标一览表；
（五）评定为不合格的投标及废标情况和原因的说明；
（六）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；
（七）标价比较表或者综合评估比较表；
（八）经评审的投标人排序；
（九）推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜；
（十）澄清、说明、补正事项纪要。
第二十六条 全部评标活动结束后，招标人应当将以下资料的原件交建设工程交易服务中心，由建设工程交易服务中心统一向建设行政主管部门或有关行政管理部门移交备案：
（一）评标委员会专家的抽签名单、签到表、评分表和评分汇总表；
（二）所有投标人的投标报价书、法定代表人证明书或委托书；
（三）评标报告；
（四）评标委员会成员认为需要提供的其他书面材料。
第二十七条 评标活动有下列情形之一的，建设行政主管部门或有关行政管理部门可以要求评标委员会复议一次，或者要求招标人依法重新组建评标委员会评标：
（一）未依法评标的；
（二）评标工作有明显错误的；
（三）招标人或者投标人对评标结论有重大异议的；
（四）评标结论可能损害社会公共利益的。
第四章 附 则
第二十八条 本规定自2002年7月1日起施行。
