北京市实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法
北京市政府
北京市实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法
市政府
第一条 为合理开发、利用、经营国有土地，加强国有土地使用权出让和转让管理，促进本市城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）和国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》等有关规定，结合本市实际情况
，制定本办法。
第二条 本市行政区域内国有土地使用权（以下简称土地使用权）出让和转让，适用《条例》和本办法。
第三条 本市土地使用权的出让和转让工作，由土地管理部门依照《北京市实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》的有关规定办理。
第四条 除下列用地，经土地管理部门核准，可依法办理划拨外，其它用地均应通过出让或转让方式取得土地使用权：
（一）各级财政拨款建设的党政军机关、行政事业单位办公用房的用地；
（二）城市基础设施、公用设施和公益事业用地；
（三）国家重点建设的能源、交通、国防和农业水利工程用地；
（四）市人民政府批准的其它用地。
第五条 出让和转让土地使用权，不及于地下资源、埋藏物及市政公用设施。
第六条 依照《条例》和本办法以出让或转让方式取得土地使用权的土地使用者（以下简称土地使用者），合法权益受法律保护。
土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应遵守法律、法规、规章的规定，不得损害社会公共利益。
第七条 土地使用权的出让和转让，以及土地使用者对于土地的开发、利用、经营，必须符合本市城市规划。
第八条 土地使用权出让的地块位置、面积、用途和出让期限及其它条件，由土地管理部门会同计划、规划、建设、市政管理部门共同拟定，报同级人民政府批准后，由土地管理部门实施。
第九条 出让土地使用权的批准权限：
（一）耕地1000亩、其它土地2000亩以上的，由市人民政府审核后报国务院批准；
（二）耕地不足1000亩、其它土地不足2000亩的，由市人民政府批准；但远郊区内其它土地不足10亩的，可以由所在区、县人民政府批准。
第十条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地70年；
（二）工业用地50年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（四）商业、旅游、娱乐用地40年；
（五）综合或其它用地50年。
第十一条 出让土地使用权的基准地价，由市土地管理局会同市物价局、市国有资产管理局、市房地产管理局等部门综合平衡后报市人民政府审定，作为土地使用权出让价格的基础。
基准地价，由出让金、基础设施配套建设费用及土地开发的其它费用等因素构成，并结合地块位置、规划设计条件和出让年限确定。
第十二条 土地使用权（包括地上建筑物、附着物）协议出让或转让，出让或转让双方应先委托经市土地管理局资质认定的地价评估机构进行价格评估后，再签订土地使用权出让或转让合同。
远郊区、县在规定权限内出让土地使用权，出让价格应报市土地管理局备案。
第十三条 土地使用权出让，除下列用途可以协议方式外，应采取招标、拍卖方式：
（一）普通住宅建设用地；
（二）工业建设用地；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地；
（四）市人民政府批准的其它用地。
土地使用权协议、招标、拍卖出让的程序，市人民政府另行规定。
第十四条 土地管理部门应向预期受让者提供下列资料：
（一）土地的位置、四至范围、面积及地籍图。
（二）土地的规划用途和建筑容积率、密度、净空限制等项规划要求。
（三）建设项目的完成年限，必须投入的建筑费用和发展面积的最低限度。
（四）环境保护、绿化、卫生防疫、交通和消防等要求。
（五）市政公用设施现状和建设计划或规划设计要求。
（六）地块的地面现状。
（七）出让的形式和年限。
（八）出让金的付款方式和要求。
（九）土地使用者的义务和有关的法律责任。
（十）需要提供的其它资料。
第十五条 出让土地使用权，应按照平等、自愿、有偿的原则，由土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订合同。土地使用者应在签订合同时向出让方支付全部地价款15％至20％的定金。
第十六条 土地使用者应自签订土地使用权出让合同2 个月内支付全部地价款；确有正当理由不能在上述期限内支付的，经土地管理部门征得财政部门同意，可适当延长支付期限，具体支付期限和方式应在出让合同中规定。延长付款期间，土地使用者每月应按未付款额1 ‰至2 ‰的比
例支付资金占用费。
土地使用者超过2 个月或合同规定期限仍未支付全部地价款的，不退还定金，出让方有权解除合同，并请求违约赔偿。
第十七条 出让方应按合同规定提供出让地块的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，应退还定金，土地使用者有权解除合同，并请求违约赔偿。
第十八条 土地使用者在支付全部地价款后，应按规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
第十九条 土地使用者应按合同规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，由土地管理部门依法予以纠正，并可根据情节给予警告、处地价款额1 ％的罚款，直至无偿收回土地使用权。
第二十条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应经土地管理部门和城市规划管理部门批准，依法重新签订出让合同，调整出让地价，并办理登记。
第二十一条 土地使用者每年应按规定的标准缴纳土地使用费。缴纳的具体标准和办法，市人民政府另行规定。
第二十二条 外商投资企业以出让方式取得土地使用权的，应按外商投资者在企业所占投资比例，以外汇支付地价款和土地使用费。国家另有规定的，从其规定。
前款规定也适用于华侨和香港、澳门、台湾地区投资者投资的企业。
第二十三条 土地使用者转让土地使用权，必须符合下列条件：
（一）付清全部地价款，取得土地使用证；
（二）已按出让合同规定的期限和条件开发和利用土地，其中开发建设投资不少于项目总投资额的25％。
第二十四条 土地使用权转让应当签订转让合同。
土地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，地上建筑物、其它附着物的所有权也随之转让。
土地使用者转让地上建筑物、其它附着物所有权时，其用地范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第二十五条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十六条 土地使用权和地上建筑物、其它附着物所有权转让，应办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其它附着物所有权分割转让的，应经土地管理部门批准，并办理过户登记。
第二十七条 转让土地使用权，转让方应依照规定缴纳土地增值费。缴纳的标准和办法，市人民政府另行规定。
第二十八条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市或区、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市人民政府可以采取必要的措施。
第二十九条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应向原发证机关交还土地使用证，并办理注销登记。
土地使用者申请续期的，应当在期满前6 个月内提出申请，并依法重新签订合同，支付地价款，向土地管理部门办理登记。
第三十条 土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，政府可以依法提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
第三十一条 除本办法第四条第（一）至（四）项规定的划拨用地外，以下列方式转让划拨土地使用权的，须经土地管理部门和规划管理部门、国有资产管理部门批准，由土地使用者同土地管理部门签订土地使用权出让合同并补交地价款后，方可进行：
（一）出售、交换、赠与划拨土地使用权或以划拨土地使用权换取财物、合作建房的；
（二）以划拨土地使用权入股或作价投资的；
（三）以企业兼并方式转让划拨土地使用权的；
（四）转让地上建筑物、其它附着物连同转让划拨土地使用权，包括出售开发建设的房屋连同转让划拨土地使用权的；
（五）以其它方式转让划拨土地使用权的。
未经批准擅自转让划拨土地使用权的，由土地管理部门依法没收其非法收入，并根据情节对非法转让双方处非法收入2 倍以下罚款，直至依法收回划拨用地，没收地上建筑物。
第三十二条 对以出租房屋等方式利用划拨用地从事经营性活动，由土地管理部门向经营者收取土地收益金。征收标准和办法，市人民政府另行规定。
第三十三条 土地使用权出让地价款和土地使用费、土地增值费、土地收益金，由财政部门统一负责征收管理，土地管理部门代收，直接入财政专户存储，专项用于城市基础设施建设。
第三十四条 通过出让或转让取得土地使用权的土地使用者，需进行地上物拆迁的，可按国家和本市有关建设拆迁的规定自行拆迁或委托拆迁。
第三十五条 外商在本市投资开发经营房地产，适用《北京市人民政府关于外商投资开发经营房地产的若干规定》；该规定未作规定的，适用本办法。
第三十六条 土地使用权的出租、抵押及登记办法，市人民政府另行规定。
第三十七条 本办法由市人民政府解释，具体执行中的问题，由市土地管理等有关部门解释。
第三十八条 本办法修改前签订土地使用权出让合同的，依照合同的规定；合同没有规定的，适用本办法修改后的有关规定。
本办法施行后至修改前转让划拨土地使用权的，适用本办法修改后的的有关规定。
第三十九条 本办法自1992年6 月1 日起施行，1993年5 月18日市人民政府修改。
1993年5月18日
中国证券监督管理委员会关于印发第一次稽查工作碰头会会议纪要的通知
中国证券监督管理委员会
中国证券监督管理委员会关于印发第一次稽查工作碰头会会议纪要的通知
1995年6月8日 证监发字[1995]100号
上海市证管办、深圳市证管办、上海证券交易所、深圳证券交易所：
现将第一次稽查工作碰头会会议组要发给你们，请结合本地区实际情况认真贯彻执行。
附：第一次稽查工作碰头会会议纪要
第一次稽查工作碰头会会议纪要
1995年5月9日至5月10日，中国证监会召集的第一次证券稽查工作碰头会在北京召开。
参加这次会议的有上海、深圳证管办、交易所主管稽查工作的领导和稽查部门的负责人
及有关同志。中国证监会周道炯主席、朱利副主席参加会议并讲了话。这次会议的主要议题
是，总结回顾近几年的证券稽查工作，研究改进和加强证券稽查工作的措施，研究有关稽查
工作职责权限问题，促进市场监管和稽查工作的规范化。
会议期间，与会代表认真讨论了周道炯主席的讲话，交流了稽查工作情况，研究了加强
市场监管和稽查工作的一些重要问题，在加强配合、理顺体制、共同做好证券稽查工作方面
提出了许多好的意见和建议。大家感到，这次碰头会开得很必要，也很及时，既交流了经验，
也研究了共同关心的问题，认清了形势，明确了工作目标，会议达到了预期的目的。会议情
况及研究的问题如下：
一、认清形势、加强配合，采取有效措施，强化稽查工作
周道炯主席在会议开始时的讲话中回顾了我国证券市场走过的道路，肯定了稽查工作取
得的成绩，同时也指出了存在的问题，并对加强稽查工作提出了要求。他指出，中国证券市
场建立时间短，发展速度快，成绩显著。但我们也应清楚地看到，中国证券市场仍处于试验
阶段，还是一个不成熟的市场，存在着不少亟待解决的问题。要巩固已取得的成绩，并在巩
固成绩的基础上进一步发展，就必须加强立法、加强监管、严格规范市场，在规范的前提下，
推动中国证券市场的发展。近几年在各单位领导的高度重视和广大稽查人员的共同努力下，
在司法、公安、银行等有关部门和单位的积极配合下，取得了不小的成果。不论是证监会、
还是证管办、交易所都陆续建立、健全了一些制度，做了大量信访工作，查处了一批证券违
法违纪案件，有力地打击了证券违法行为，维护了市场秩序，保护了国家利益和广大投资者
的合法权益，为证券市场的健康发展做出了贡献。今后证监会、深沪两地证管办、交易所都
要加大监管力度，要解剖一批上市公司、证券公司和其他中介机构，从中找出有代表性的问
题和解决的办法。对问题严重的要通过新闻媒体曝光；要加强稽核队伍建设，提高稽核人员
自身的政治素质和业务素质。
最近，国务院朱副总理在一份报告中提出证券监管人员"一要依法办事、执法从严；二
要铁面无私、不讲情面"。各级证券监管部门都要认真贯彻执行好朱副总理的指示。坚持有
法必依，执法必严，违法必究，切实把稽查工作加强起来。通过碰头会的形式，使大家有机
会沟通信息，交流经验，研究证券市场稽查工作中的新情况、新问题，协商对策、部署稽查
工作，齐心协力加强市场监管和稽查工作。这对于认真贯彻执行中央和国务院关于证券市场
的一系列方针、政策，切实抓好证券市场的规范化工作，全面做好今年的监管工作，有积极
的促进作用。
二、认真交流稽查工作经验
会议期间，与会代表分别对本部门的稽查工作情况进行了总结和交流。大家一致感到，
在过去的两年里，各单位在深入建章建制，认真处理信访，严肃查处证券违法违规行为等方
面做了大量的工作，有力地保护了投资者的合法权益、促进了市场的健康发展。
(一)建立稽查机构、健全规章制度，理顺内部工作程序。两年来，各单位都建立了从事
稽查、信访工作的专门机构，配备了业务骨干，并从建立制度入手，开展工作。证监会1993
年11月制定了《中国证监会调查处理证券违法违纪案件暂行办法》，明确信访投诉由法律部
办理，法律部设立稽查处，负责办理重大证券案件。并规定了稽查人员的职责、权限以及办
案程序、调查程序、处理程序。同时还对证券纠纷案件的仲裁调解问题做出了规定。上海市
证管办针对市场在不同时期出现的突出问题，及时发布了《上海证券市场信息传播管理的若
干规定》、《关于严格执行上市公司不得买卖本公司股票法规的通知》，规范了信息传播市场
和上市公司炒股行为。深圳市政管办还与深交所等有关部门联合发出了《关于改进证券市场
电脑系统管理及安全工作意见》、《关于深圳证券商代理买卖沪股出现的问题及加强管理的意
见》，堵塞了交易过程中的漏洞。
(二)认真妥善地做好信访工作两年来各单位都高度重视抓好信访工作，通过信访工作，
及时了解市场情况，及时解决问题和纠纷，及时为领导提供信息，以利于改进工作，提高工
作效率和质量。
证监会稽查处1993年、1994年共处理人民来信760封，接待来访50人次(不含会内其
它部门处理来访和接待人次)。
上海市证管办近年来处理信访投诉1000件，深圳市证管力、两年来共受理投诉227件，
并协助公安机关侦破证券犯罪案件4起。
上交所自成立以来，共受理信访2300人次，其中由总经理亲自处理的占10％，处理率
为50％。深交所受理信访投诉500人次。
对这些日常工作，稽查部门的同志都一件一件地登记，在职责权限范围内，认真做好处
理工作。
(三)积极查处证券违法违规案件
1993年以来，证监会依据《股票发行与交易管理暂行条例》等证券法规的规定，对16
起重大证券违法违规行为进行了查处。其中，属于违反信息披露规定案件7起，内幕交易案件1起，操纵市场案件2起。
两地交易所依据《交易所业务规则》对本所会员的违规行为进行了查处，同时积极配合
证监会对重大证券违法案件进行调查和处理。
两地证管办积极履行职责，依据现有的证券管理法规，对证券市场发生的违规违纪案件
进行查处。对重大案件和突发事件，及时上报证监会，并积极协助调查和处理。例如上海证
管办对"宝延事件"中有关单位的内幕交易等情况及时上报证监会并协助调查。深圳证管办
积极配合证监会对"厦海发事件"进行调查和处理。
三、当前监管工作存在的突出问题及建议
与会代表就我国证券市场监管和稽查工作存在的问题进行了认真的分析和讨论，一致认
为，主要有以下几方面问题：
1．体制不顺。中央与地方备有关部门的职责划分不明确，主管部门的法律地位无法确
定，特别是作为证券交易所所在地的政府主管机关依法稽核缺乏必要的依据。
2．立法滞后。虽然国务院已先后颁布了《股票发行与交易管理暂行条例》、《禁止证券
欺诈行为暂行办法》，但对于证券市场发生的众多违法犯罪案件，司法机关对定性、量刑仍
缺乏必要的法律依据。对于证券市场上出现的诸如融资、透支引致的经济纠纷案件，各级法
院只能依据现有的法律进行审理，普遍感到棘手和难以定性。
3．深沪两地交易所的会员和上市公司遍布全国。市场所在地的政府管理机关和交易所
如何对异地会员和异地上市公司实行有效监管已成为一个突出问题。
4．市场的各种违规现象仍然比较普遍、严重。
上市公司方面，突出的问题是信息披露和资金运用不规范。
券商方面，突出的问题是操纵市场和欺诈客户。
机构和大户方面，主要是利用各种形式联手造市。
其他较为突出的违规行为有内幕交易、公司高级管理人员抛股等。
5．有些证券案件虽经多方调查，但由于目前的法律规定比较粗，难以对号入座，在定
性上也存在一些难度。因此，需要对市场存在的一些突出问题从法律上加以规定，一些难以
用现有法律解释的，应通过案例加以示范以便罚之有据。
6.稽查人员相对偏少，政治、业务素质有待提高。各单位从事稽查工作人员一般只有3
到5人，需要调查处理的案件多，信访工作任务十分繁重，急需增配力量。同时，应对稽查
人员进行专业培训，提高其工作水平和能力。针对上述问题，会议提出如下几点措施：
1、体制上，要尽快建立、健全监管体制。从市场实际出发，明确地方监管、稽查的职
权，形成上下协作的监管统一力量，为市场监管稽查工作的顺利开展创造必要的条件。
2、制度上，要健全各项监管、稽查法规、制度，各单位都要建立稽查工作规程，完善
信访制度及举报制度。
3、工作上，要明确监管、稽查工作的重点。加强稽查工作的广度和力度，集中力量，
重点对上市公司的虚假陈述和券商的欺诈客户以及机构大户的联手造市等违规行为，予以查
处并公布于众。
4、组织上，要充实各部门的稽查力量，加强领导，健全机构，充实人员，保证经常性
的互通情况。
5、人员上，要采取有效措施提高稽查人员政治、业务素质，改进工作作风和工作方法，
提高办案工作效率和质量。同时要关心稽查人员的生活，帮助解决好稽查人员生活、工作等
方面的困难，支待稽查人员加强监管、依法办案。
6、总体上，建立、完善符合本国国情的市场监管梗架结构。近期内应加紧做的工作是：
(1)开展证券执法情况调查，解剖麻雀，提出有针对性的措施。
(2)朋确沪、深证管办、交易所监管、稽查职权。
(3)集中力量查处典型案件。
(4)加强与人民银行的配合，强化对券商的监管。
(5)加强交易所的会员管理和风险控制。
(6)加强券商的内部管理，做到定位(设立内部监察机构)、定人(专人负责内部监察管
理)、定内容(定期向证管部门报告内部监察管理情况)。
四、关于对授权文件(修改稿)的意见
本次会议就进一步明确交易所的监管职责权限的问题、委托沪、深证管办代行证监会派
出机构部分职责的问题进行了讨论。经过讨论与协商，达成以下三点共识：
1、有必要进一步明确证管办、交易所的调查职责权限。
2、沪、深证管办在进行证券、期货检查时，可以根据情况依法对当事单位和个人暂停
其部分或全部业务活动*.
3、对一般证券违规行为，沪、深证管办可根据证券法规和地方政府的有关规定，予以
处理。
五、关于下一次碰头会的时间、地点及承办单位
根据证监发字[1995]54号《关于建立证监会、沪深证管办、交易所稽查工作定期碰头
会议制度的通知》，与会代表经过协商确定,下一次碰头会将于今年明中旬在上海召开，由上
海证券交易所承办。
与会代表一致表示,会议结束后,要认真贯彻会议精神,落实好会议确定的任务和各项具
体要求。进一步加旨联系与配合，齐心协力，开拓进取，力争使今年的证券监管和稽查工作,
迈上一个新的台阶。
